Il mutuo a tasso fisso rappresenta la soluzione ideale se hai deciso di comprare casa e desideri pagare le rate a un importo prestabilito e che resta invariato per l’intera durata del finanziamento.
I mutui a tasso fisso possono essere richiesti da chiunque, prevedono agevolazioni per gli under 36 e, in generale, vantaggi per tutti i mutuatari.
Questi mutui coprono fino all’80% del valore immobiliare e in alcuni casi fino al 100%, grazie al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap. Alcune banche possono includere l’assicurazione scoppio e incendio, offrire la perizia gratuita, l’azzeramento delle spese di incasso rata e l’opzione salto rata in caso di necessità.
Ma come scegliere il miglior mutuo a tasso fisso, tra tassi d’interesse in aumento e un gran numero di offerte sul mercato? Partendo dalla simulazione e dal calcolo della rata puoi conoscere l’importo e i costi complessivi del mutuo.
Per facilitarti nell’impresa, Forbes Advisor ha confrontato decine di proposte mutuo di banche operanti in Italia, allo scopo di trovare i tassi più bassi e le offerte più a buon mercato. Scopri qui le migliori offerte mutuo a tasso fisso oggi. Per una consultazione più semplice, le abbiamo suddivise in due categorie: i migliori mutui prima casa e i migliori mutui seconda casa.
Vuoi richiedere un mutuo prima casa a tasso fisso? Il mercato è ricco di offerte che prevedono tassi d’interesse contenuti e altre agevolazioni, dedicate soprattutto ai giovani con meno di 36 anni.
Forbes Advisor ha individuato le 5 migliori proposte.
Hai intenzione di acquistare una seconda casa?
Le seguenti offerte mutuo consentono di risparmiare sull’assicurazione obbligatoria, sulle spese di incasso rata e includono tanti benefit.
Consulta i dettagli nelle schede riepilogative di seguito e scegli la soluzione migliore.
Ecco le migliori offerte mutuo a tasso fisso secondo lo studio condotto da Forbes Advisor a febbraio 2023.
I dati in tabella si riferiscono ai seguenti casi d’uso:
Per individuare i migliori mutui a tasso fisso, Forbes Advisor ha analizzato un totale di 20 offerte di banche operanti in Italia.
L’analisi è stata condotta su 10 mutui a tasso fisso con finalità acquisto prima casa e su 10 mutui a tasso fisso con finalità acquisto seconda casa, per ottenere una panoramica esaustiva dei prodotti più vantaggiosi appartenenti ad entrambe le categorie.
Per compiere l’indagine abbiamo simulato due richieste di mutuo riferite a due profili differenti:
Abbiamo esaminato ogni mutuo e redatto la classifica dei più vantaggiosi sulla base della media ponderata, che ha tenuto in considerazione nove criteri fondamentali a cui è stato assegnato un voto da 1 a 5.
Qui di seguito, il peso assegnato a ciascun criterio di valutazione e la metodologia di analisi.
N.B. I contenuti di questa ricerca sono stati estrapolati dai siti delle banche tramite i simulatori di calcolo rata mutuo a tasso fisso online, nonché dai fogli informativi relativi a ciascun prodotto.
Il mutuo a tasso fisso è un tipo di finanziamento finalizzato all’acquisto o alla ristrutturazione di un immobile, caratterizzato da un tasso che rimane costante per l’intero piano di ammortamento.
Le finalità per cui può essere richiesto spaziano dall’acquisto della prima casa o della seconda casa alla ristrutturazione e si estendono a molteplici altri scopi, tra cui la surroga mutuo, l’acquisto in asta, l’acquisto in bioedilizia, il completamento costruzione, l’acquisto più ristrutturazione e l’acquisto più liquidità oppure la sostituzione più liquidità.
La principale caratteristica dei mutui a tasso fisso è la seguente: il mutuatario può conoscere in anticipo, ancor prima della stipula del contratto, l’importo delle rate e degli interessi applicati senza che questi subiscano variazioni nel tempo, il che assicura la certezza di rate costanti e invariabili nel loro ammontare.
Alla firma del contratto di mutuo, quindi, il mutuatario conoscerà l’importo esatto che dovrà restituire alla banca comprensivo degli interessi passivi, nonché l’importo delle singole rate composte dalla quota capitale e dalla quota interessi.
Quanto alla composizione della quota interessi nelle rate di un mutuo a tasso fisso, l’indice base di riferimento è l’Eurirs (Euro Interest Rate Swap), chiamato anche Irs. Il TAN infatti, che indica il tasso annuo nominale applicato dalle banche ai mutui, è composto in genere dall’Eurirs e dallo spread.
Tanto l’Eurirs quanto lo spread sono espressi in percentuale, tuttavia il loro andamento dipende da variabili differenti:
*Esempio di composizione interessi sulle rate di un mutuo fisso:
3,29% (Irs 25A + 0,76%)
3,29% è la percentuale di TAN (Tasso Annuo Nominale) applicata al mutuo, che risulta dalla somma dell’Eurirs calcolato su 25 anni (25A) e dello Spread
Gli swap hanno un ruolo fondamentale nel funzionamento dei mutui a tasso fisso.
Si tratta di scambi aventi ad oggetto un flusso di cassa fra banche, che consentono di scambiare, per la precisione, interessi a tasso fisso con interessi a tasso variabile.
Gli swap avvengono quando i tassi d’interesse a livello di mercato salgono al di sopra di quelli accordati al cliente, rendendo sconveniente per la banca l’aver erogato un mutuo a tasso fisso.
Con lo swap, invece, anche se i tassi fissi aumentano, la banca può rifarsi incassando tassi variabili.
Per le sue caratteristiche, il mutuo a tasso fisso è ideale per chi desidera pianificare attentamente il proprio bilancio.
È un finanziamento adatto alle persone con bassa propensione al rischio, che preferiscono la certezza di rate invariabili nel tempo e l’applicazione di interessi altrettanto certi che non aumentano con le oscillazioni del mercato.
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La principale distinzione fra mutui si basa sul tasso d’interesse applicato al finanziamento.
Da ciò deriva l’esistenza di due macrocategorie: i mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, che si differenziano appunto per la tipologia di tasso che va ad integrare la quota capitale della rata.
Se nel mutuo a tasso fisso, il tasso d’interesse rimane costante per tutta la durata del piano di ammortamento, nel mutuo a tasso variabile quest’ultimo può mutare, e nella prassi varia costantemente in base all’andamento del mercato.
Per questo motivo, a differenza di quanto avviene nel mutuo fisso, la rata di un mutuo variabile aumenta o diminuisce nel tempo in funzione del relativo indicatore di costo, cioè l’Euribor.
Da una parte, già prima della stipula, nel mutuo a tasso fisso il mutuatario conosce gli interessi che dovrà corrispondere alla banca e l’importo delle rate. Dall’altra, nel mutuo a tasso variabile, il calcolo degli interessi viene aggiornato in base all’Euribor e, come avviene nei mutui a tasso fisso, allo Spread.
Il tasso applicato alle rate dei mutui a tasso variabile risulta dall’addizione dell’Euribor e dello Spread:
*Esempio di composizione interessi sulle rate di un mutuo variabile:
3,06% (Euribor 6M + 0,75%)
3,06% è la percentuale di TAN (Tasso Annuo Nominale) applicata al mutuo, che risulta dalla somma dell’Euribor ricalcolato a 6 mesi (6M) e dello Spread.
*Le scadenze più utilizzate dalle banche sono Euribor 1 mese, Euribor 3 mesi, Euribor 6 mesi. Solitamente l’Euribor a 1 mese è il più economico.
La convenienza nella scelta di un mutuo a tasso fisso o variabile dipende dall’andamento dei tassi d’interesse nel periodo di riferimento.
Quando i tassi sui mutui fissi aumentano, aumenta anche il TAN e quindi la rata media offerta dalle banche. Lo stesso vale per i mutui a tasso variabile, con la differenza che nei mutui fissi già aperti la rata non cambia e il mutuatario è tutelato dai rialzi, mentre nei secondi, potendo la rata aumentare o diminuire, il mutuatario subisce le oscillazioni del mercato.
Tuttavia, in uno scenario di aumento generalizzato dei tassi, il tasso variabile è più economico se confrontato con quello fisso e permette un certo risparmio sulle rate.
Se l’inflazione diminuisce, ad esempio, chi ha acceso un mutuo variabile ne trae vantaggio perché la rata diminuirà. Stante l’imprevedibilità dei mercato finanziari, però, è un tipo di mutuo consigliato a chi ha margine per sopportare eventuali aumenti, anche consistenti.
Ecco il riepilogo delle principali differenze tra mutui fissi e variabili:
Per trovare la banca che applica il tasso più basso si può partire dalla simulazione del mutuo, cioè dal calcolo della rata e dei tassi d’interesse applicati al finanziamento immobiliare. Questa operazione oggi è agevolata dai sistemi di calcolo rata online presenti sui siti della maggior parte delle banche, nonché dai comparatori di mutui online, che consentono di conoscere in pochi secondi il TAN e il TAEG previsti da decine di prodotti. In base all’indagine condotta da Forbes Advisor, che ha analizzato 20 mutui a tasso fisso con finalità acquisto prima e seconda casa, i tassi più bassi di oggi sono quelli del Mutuo Giovani erogato da Intesa Sanpaolo per i mutui prima casa, e il Mutuo Spensierato di BNL (TAN 3,55% e TAEG 4,06%) per i mutui con finalità acquisto seconda casa.
Per trovare la banca con i tassi migliori bisogna confrontare i mutui appartenenti alla categoria cui si intende accedere (es. mutuo giovani, mutuo acquisto prima casa, mutuo ristrutturazione, mutuo surroga etc.) e al tasso che si desidera (es. tasso fisso o variabile; tasso variabile con cap etc.). In generale il miglior mutuo ha le seguenti caratteristiche:
Trovare un mutuo che presenti tutte queste caratteristiche non è semplice, ma diversi mutui attualmente disponibili incontrano alcuni dei vantaggi elencati. Nel suo studio Forbes Advisor ha individuato il Mutuo Giovani di Intesa Sanpaolo, con finalità acquisto prima casa, e il Mutuo Arancio Acquisto -Tasso Fisso di ING e Mutuo a Tasso Fisso di Banca Widiba nel ventaglio dei mutui con finalità acquisto seconda casa.
Dal punto di vista del tasso fisso mutuo, possiamo stilare una classifica delle banche più convenienti sulla scia dei risultati ottenuti da Forbes Advisor.
Mutui a tasso fisso (acquisto prima casa)
TAN migliore
TAEG migliore
Mutui a tasso fisso (acquisto seconda casa)
TAN migliore
TAEG migliore
La Banca centrale europea ha annunciato che i tassi sui mutui continueranno a salire. Nel dettaglio, a partire da marzo 2023, la BCE innalzerà di 50 punti base i tre tassi di riferimento per cercare di contenere l’inflazione. Le ultime stime parlano di rincari medi sui mutui a tasso variabile attorno ai 100€ a rata, il che si traduce in un cospicuo aumento dei mutui in essere e di quelli da accendere. Gli aumenti tuttavia hanno riguardato anche i mutui a tasso fisso. Basti pensare che, fino ad un anno fa, si poteva contare su un tasso poco superiore all’1%, mentre oggi le migliori offerte mutuo hanno un tasso di partenza che si aggira attorno al 3,29% (*fonte: studio condotto da Forbes Advisor Italia a febbraio 2023). Quale mutuo conviene fare oggi? Di fronte alla crescita dell’Euribor, e in vista di ulteriori rialzi, i consumatori stanno tornando a considerare l’ipotesi del tasso fisso, non tanto per risparmiare quanto per tutelarsi dal rischio di possibili stangate.
Tieni presente che il mercato offre soluzioni alternative che, pur avendo un tasso variabile, consentono di contenere gli aumenti. Si tratta del mutuo con cap (o tetto massimo) e il mutuo misto o con opzione, che consente di passare dal tasso variabile al fisso e viceversa in base all’andamento del mercato mutui. Puoi monitorare l’andamento dei tassi sul sito ufficiale della Banca d’Italia, che diffonde statistiche sugli interessi passivi praticati dalle banche alla clientela.
