Rinegoziazione mutuo: la guida completa

Anche se rinegoziazione e surroga del mutuo possono sembrare simili, in realtà sono due operazioni differenti. La surroga (o portabilità del mutuo) prevede che il mutuatario sposti il proprio debito presso un’altra banca, presso la quale è riuscito a ottenere delle condizioni o dei tassi di interesse migliori. La surroga può avvenire esclusivamente con un istituto finanziario diverso da quello che ha erogato originariamente il mutuo.

La rinegoziazione, invece, viene richiesta alla stessa banca presso cui si ha il mutuo al fine di ottenere delle condizioni più vantaggiose, sia per quanto riguarda il tasso che il tipo di contratto o la sua durata.

Sia la surroga che la rinegoziazione possono essere richieste un numero illimitato di volte dal cliente e senza costi aggiuntivi per il mutuatario. Gli eventuali costi per questo tipo di operazioni sono infatti coperti dalla banca stessa.

A causa del continuo aumento dei tassi di interesse sul denaro da parte della Banca Centrale Europea, anche i mutui a tasso variabile diventano sempre più cari per le tasche degli intestatari. Proprio per riuscire a tamponare i possibili effetti negativi sui mutuatari con maggiori difficoltà economiche è intervenuta la Legge di Bilancio del 2023. Al comma 322 infatti si stabilisce che tutti i mutui ipotecari con tasso variabile possano essere rinegoziati ottenendo un tasso fisso.

Potranno richiedere la rinegoziazione del mutuo e il conseguente cambiamento di tasso di interesse i mutuatari che hanno:

• stipulato un accordo prima dell’entrata in vigore della norma (1.01.2023);
• richiesto un importo originario che non superi i 200.000 euro;
• stipulato un accordo a tasso variabile per tutta la durata del mutuo.

La possibilità è offerta solo agli intestatari di un mutuo a tasso variabile che abbiano un ISEE pari o inferiore ai 35.000 euro e non abbiano rate arretrate. Chi rispetterà queste richieste potrà chiedere di rinegoziare il mutuo ipotecario passando a un tasso fisso, ma tutte le domande dovranno essere presentate entro e non oltre il 31 dicembre 2023.

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Quando si decide di rinegoziare il mutuo, il cliente e la banca stabiliscono anche quali elementi del contratto iniziale rivedere. Si potrà chiedere una revisione del tasso di interesse, una dilazione dei pagamenti con un prolungamento o una riduzione dei tempi di estinzione del debito. È però importante aver chiaro che la banca e il mutuatario potranno decidere anche di modificare diversi parametri contemporaneamente (come ad esempio il tasso di interesse e la durata del mutuo), che ovviamente andranno a incidere sulla rata mensile.

Per capire quale sarà la nuova rata del mutuo con la rinegoziazione sarà necessario prendere in esame tutti i nuovi fattori ed effettuare il calcolo. Online esistono diversi calcolatori automatici che permettono di capire la rata del nuovo importo, inserendo i nuovi parametri che si sono ottenuti con la rinegoziazione. Il consiglio è quello di affidarsi al calcolo della propria banca o a un consulente finanziario, dal momento che potrebbero esserci costi o spese aggiuntive che il calcolatore online non conosce.

I calcolatori online per la rinegoziazione del mutuo rimangono comunque un ottimo strumento per capire, in linea orientativa, come cambierà la rata dopo l’applicazione delle nuove condizioni ottenute.

La rinegoziazione di un mutuo, che sia sulla prima casa o per una ristrutturazione, può essere richiesta per vari motivi. Le situazioni più frequenti sono:

• Cambio del tipo di tasso: passare dal tasso variabile al fisso può essere un’opzione molto interessante per rinegoziare il mutuo nel 2023. L’ultima Finanziaria ha reintrodotto la rinegoziazione di legge che fino al 31 dicembre 2023 consente di passare da un mutuo a tasso variabile a un mutuo a tasso fisso con la stessa banca. Il nuovo mutuo sarà dato dalla somma dello spread del mutuo variabile più il valore minore, al momento della rinegoziazione, tra Irs 10 anni e Irs di durata pari alla durata residua del mutuo.
• Tasso di interesse più basso: se i tassi d’interesse sono diminuiti rispetto a quando hai preso il mutuo, puoi pensare a una rinegoziazione per ridurre la rata mensile o accorciare il periodo di rimborso.
• Prolungamento dei tempi del mutuo: puoi decidere di allungare la durata del mutuo, in modo da avere delle rate più dilazionate nel tempo. Con la rinegoziazione del mutuo introdotta dalla Legge di Bilancio 2023, si può richiedere l’allungamento del piano di rimborso fino a un massimo di cinque anni, ma in questo caso solo per mutui con rate residue di massimo 20 anni.
• Abbreviazione dei tempi: se la tua condizione finanziaria è migliorata da quando hai acceso il mutuo, con la rinegoziazione potresti chiedere rate più alte, in modo da estinguere il debito in anticipo.
• Modifiche alle condizioni contrattuali: potresti chiedere di ridurre o eliminare alcuni costi periodici del mutuo, come le spese di gestione annuale o di incasso rata.

Per quanto riguarda le tempistiche, non c’è un limite previsto dalla legge: il mutuatario può richiedere la rinegoziazione del mutuo in qualsiasi momento, tanto un mese dopo quanto uno o due anni dopo la stipula del mutuo. Tuttavia, in genere le banche tendono a non approvare l’istanza di rinegoziazione prima che siano trascorsi due anni dal versamento della prima rata.

Per richiedere la rinegoziazione del mutuo si dovrà, inoltre, spiegare la natura della richiesta, di qualunque tipo sia, e indicare anche quali sono le proprie aspettative sulla nuova rata e/o sulle nuove tempistiche di saldo del debito contratto. La richiesta di rinegoziazione andrà quindi corredata di documenti che dimostrino il cambiamento della propria situazione finanziaria, sia esso in positivo che in negativo.

La rinegoziazione, come abbiamo accennato, è sempre gratuita e non comporta oneri aggiuntivi a chi la richiede, dal momento che non dovrà essere stipulato un nuovo contratto e non sarà necessario un nuovo atto notarile. Tieni a mente che la rinegoziazione del mutuo non è un diritto del cliente: la richiesta deve passare sempre per l’approvazione della banca, che può anche decidere di rifiutarla se le condizioni non sono vantaggiose per l’istituto.

Richiedere la rinegoziazione del mutuo è un’operazione piuttosto semplice. La prima cosa da fare è inviare una raccomandata A/R alla propria banca indicando tutte le condizioni che si vorrebbero modificare e i motivi per cui si richiede la rinegoziazione del mutuo. All’interno della richiesta sarà bene indicare tutti i documenti di reddito che attestino una modifica del proprio stato patrimoniale e chiariscano la richiesta inoltrata.

A questo punto sarà la banca a dover effettuare le sue valutazioni e a decidere se accettare la richiesta oppure respingerla.

In caso di esito positivo, si procederà con la messa in discussione del contratto e con il successivo ricalcolo della rata del mutuo. Non sarà possibile usufruire di alcun tipo di sgravio fiscale, ma l’ente di credito non potrà neanche addebitare alcun tipo di spesa aggiuntiva o commissione al cliente, dal momento che la rinegoziazione del mutuo non ha costi a carico del cliente.

A questo punto potrebbe sorgere una domanda: esistono dei mutui che non possono essere rinegoziati? La risposta è no. La rinegoziazione del mutuo è sempre possibile, per qualunque tipologia di contratto, anche se si è beneficiato di agevolazioni fiscali o di condizioni particolari, come nel caso dei mutui prima casa per under 36. Le rinegoziazioni sono quindi uguali per tutti i tipi di mutuo ipotecario, e le procedure cambiano solo nel momento in cui si decide di cambiare banca e di procedere, quindi, con una surroga.

Rinegoziazione mutuo stessa banca

Quando si rinegozia il mutuo si decide di rimanere con la propria banca, ma cercando di ottenere delle condizioni più vantaggiose. Una volta inviata la richiesta di rinegoziazione, si dovrà attendere la risposta dell’ente. Se la domanda viene accolta, si procederà con la modifica del mutuo nelle parti che interessano al cliente. Se la banca rifiuta la richiesta di rinegoziazione, il cliente potrà decidere se sostituire il mutuo e cambiare banca, quindi di fatto chiedere una surroga del mutuo.

Le banche tendono solitamente ad accogliere, almeno in parte, le richieste di rinegoziazione dei propri clienti, in modo da non perdere gli interessi sulle rate future. La prima strada da intraprendere quindi, quando si ha necessità di modificare le condizioni del proprio mutuo, è quella della rinegoziazione.

Rinegoziazione mutuo altra banca

Come abbiamo già spiegato, nel momento in cui si decide di cambiare banca per il proprio mutuo non si parla di rinegoziazione del mutuo, ma di surroga o portabilità. In questo caso il mutuatario dovrà trovare una nuova banca disposta ad accogliere il proprio debito e, una volta trovata, non far altro che comunicare la propria decisione alla vecchia banca.

La banca da cui si decide di spostare il mutuo è obbligata ad accettare la surroga, a differenza della nuova banca presso cui si vuole portare il debito, che può rifiutarla ma sempre sulla base di criteri oggettivi e trasparenti, come ad esempio la situazione finanziaria del cliente o la sua capacità di rimborso.

Il passaggio del mutuo da una banca a un’altra ha un costo, dal momento che saranno necessarie delle spese notarili e soprattutto la stipula di un nuovo contratto.

Per il mutuatario l’operazione sarà del tutto gratuita (fatta eccezione di una tassa ipotecaria di 35 euro), dal momento che tutte le spese saranno a carico della banca.

Come per la rinegoziazione tutti i mutui sono surrogabili, ma in questo caso la documentazione da fornire alla nuova banca per effettuare la richiesta è la seguente:

• un documento di identità valido e il codice fiscale della persona a cui è intestato il mutuo;
• per i lavoratori dipendenti le ultime buste paga e l’ultimo 730;  mentre per i lavoratori autonomi sarà necessaria l’iscrizione alla Camera di commercio industria e artigianato, all’albo dei professionisti e la Certificazione Unica più recente;
• tutti i documenti riguardanti il precedente mutuo, quindi una copia del compremesso, le planimetrie dell’appartamento o dell’immobile acquistato con il mutuo, l’atto di acquisto dell’immobile, la stipula dell’assicurazione e tutti i restanti documenti.

Rinegoziazione mutuo INPS

Anche nel caso di mutuo ipotecario INPS, rivolto agli iscritti al Fondo della gestione unitaria delle prestazioni creditizie e sociali, è consentita la rinegoziazione, ma ci sono alcune condizioni da rispettare.

Il mutuatario in regola con i pagamenti può richiedere di cambiare il tasso di interesse, passando dal fisso al variabile e viceversa, per una sola volta durante il periodo di ammortamento, e dopo due anni dall’attivazione del mutuo. Il cambio è applicabile a tutti i mutui stipulati in vigenza dei regolamenti emanati dall’istituto dall’anno 2015 in poi.

Bisogna ricordare anche che la possibilità di richiedere la variazione del tasso da fisso a variabile e viceversa è consentita ogni cinque anni ai mutuatari che hanno ottenuto il mutuo in vigenza dei regolamenti emanati dall’Istituto negli anni 2004, 2005 e 2006 (cosiddetta clausola “Porta d’albergo”).

La rinegoziazione del mutuo INPS è senza oneri per il mutuatario. Per richiederla bisogna presentare la domanda online sul sito dell’Istituto nelle due finestre temporali annuali che vengono comunicate dall’INPS attraverso i canali istituzionali.

Rinegoziare il proprio mutuo permette di ottenere diversi vantaggi economici, gratuitamente e senza dover cambiare banca. Grazie alla rinegoziazione è possibile ottenere delle condizioni più favorevoli, come ad esempio una rata più bassa o un tempo di restituzione più lungo. La banca, come abbiamo detto, non è obbligata ad accogliere la richiesta, ma spesso, per non perdere gli interessi sulle rate, è disposta ad accordare alcune modifiche.

Altro vantaggio è la possibilità di cambiare il tipo di tasso che si è scelto, passando quindi dal variabile al fisso o viceversa. Soprattutto in un periodo di aumento dei tassi di interesse, la possibilità di rinegoziare il mutuo scegliendo un tasso più favorevole è un beneficio di non poco conto. La nuova rata del mutuo si adatterà meglio alle esigenze di vita del mutuatario e permetterà di rispondere meglio ai nuovi bisogni.

Il principale vantaggio della rinegoziazione del mutuo è però la comodità di non dover trovare una nuova banca, come avviene invece per la surroga. Individuare una nuova banca che offra vantaggi rispetto alle condizioni iniziali che si sono firmate e che accetti la portabilità del mutuo, può non essere un’operazione semplice e soprattutto è un’operazione che richiede tempo per la ricerca e per la compilazione dei documenti. La rinegoziazione è invece più comoda, dal momento che il dialogo avviene con la stessa banca presso cui si è acceso il mutuo e si dovrà semplicemente inviare una raccomandata A/R per avanzare le proprie richieste.