Surroga mutuo: cos’è, come funziona e quando conviene

La surroga, o portabilità, del mutuo è l’operazione con cui il mutuatario può trasferire il mutuo in un’altra banca che offre tassi e condizioni più favorevoli. La banca presso cui si è acceso il mutuo non può rifiutare la richiesta di trasferimento e ha solo la facoltà di fare una controproposta al mutuatario, presentando un piano con tassi di interesse più bassi. Diversamente, la nuova banca che si sceglie per la surroga ha la facoltà di scegliere se accettare o meno il trasferimento del debito, valutando alcuni documenti e requisiti del mutuatario.

La surroga è da non confondere con la rinegoziazione del mutuo, che consente di modificare le condizioni del mutuo già accordate in precedenza con la banca che lo ha erogato.

Vuoi chiedere la surroga del mutuo ma non sai come fare. La prima cosa che devi sapere è che è un’operazione più semplice di quello che si possa credere. Grazie al Decreto Bersani (Legge n.40 del 2 aprile 2007), infatti, la procedura per la portabilità del proprio mutuo è diventata quasi automatica, e oggi risulta molto più facile da gestire rispetto al passato.

Una volta che avrai trovato un’offerta di mutuo più vantaggiosa della tua e avrai deciso di cambiare banca, dovrai effettuare la richiesta di surroga alla nuova banca scelta, tramite posta raccomandata, allegando documenti anagrafici, lavorativi e del vecchio mutuo. Sarà la nuova banca che hai scelto che effettuerà tutte le pratiche della surroga e pagherà quasi tutti gli oneri.

Ciò significa che non ti è richiesto di compilare moduli né di comunicare in via formale la surroga alla banca presso cui hai acceso il mutuo in precedenza, dal momento che è il nuovo ente di credito a effettuare tutte le procedure.

La banca non potrà ostacolare il passaggio e dovrà accettare entro 30 giorni lavorativi dall’invio della richiesta. In caso non si rispettasse la tempistica, la banca dovrà pagare al cliente una penale dell’1% più la cifra della rata per ciascun mese di ritardo causato.

La surroga del mutuo può essere richiesta tramite raccomandata alla banca che provvederà poi a comunicare l’esito della domanda.
La documentazione che la banca richiede per la surroga può variare, ma in genere sono necessari:

• documento di identità e codice fiscale dell’intestatario;
• ultime buste paga e ultimo 730 per i lavoratori dipendenti;
• iscrizioni alla Camera di commercio industria e artigianato, all’albo dei professionisti e ultima Certificazione Unica per i lavoratori autonomi;
• documenti del vecchio mutuo (copia del compremesso, planimetrie, atto di acquisto dell’immobile e via dicendo).

Fatta eccezione per la tassa sull’ipoteca, pari a 35 euro, la surroga del mutuo non prevede spese a carico del mutuatario, e sarà la banca presso cui si sposterà il mutuo a farsi carico di tutti i costi, come le spese per l’istruttoria della pratica, per la perizia dell’immobile o per gli atti notarili. In sede di surroga si può trasferire anche l’assicurazione scoppio e incendio stipulata sul mutuo o, in alternativa, si potrà chiedere un rimborso per i versamenti già effettuati e sottoscrivere una nuova assicurazione. Scopri qui la migliore assicurazione casa.

Tutti i mutui di liquidità possono essere surrogati e non vi sono vincoli per la richiesta di portabilità. La surroga è quindi possibile per:

• mutuo prima o seconda casa;
• mutuo liquidità;
• mutuo per la ristrutturazione;
• mutuo già surrogato;
• mutuo bancario;
• mutuo fondiario;
• mutuo accollato;
• mutuo chirografario.

Anche coloro che hanno richiesto un mutuo under 36 con l’importo al 100% possono richiedere la surroga del mutuo senza perdere i vantaggi ottenuti.

Ma da quando si può chiedere la surroga? La legge non prevede un limite di tempo minimo per poter effettuare la portabilità del mutuo, tuttavia molte banche richiedono almeno 12 o 24 mesi di rate pagate al precedente istituto per accertarsi dell’affidabilità creditizia del richiedente.

Prima di inoltrare una richiesta di surroga è quindi bene informarsi con cura sulle condizioni previste della banca, in modo che la domanda non venga respinta per assenza di qualche requisito.

Più difficile da ottenere è, invece, la surroga di un mutuo già surrogato, dal momento che raramente un’altra banca accetterà un mutuo che è già stato spostato. Anche se non esiste un limite di surroghe che può essere richiesto per lo stesso mutuo, le banche spesso sono restie ad accettare mutuatari che hanno già spostato il proprio debito una volta.

In linea generale la surroga del mutuo conviene a chi ha sottoscritto mutui a tassi molto più alti degli attuali, e quando i tassi d’interesse scendono. Dopo il nuovo rialzo dei tassi di 50 punti base a febbraio per contrastare l’inflazione alta, la Bce ha annunciato che nel 2023 saliranno ancora. In questo scenario, la surroga può non essere la soluzione migliore per risparmiare, dal momento che anche se alcune banche possono offrire mutui migliori, le condizioni di mercato sono più o meno allineate.

La surroga è un’ottima idea quando si riesce ad avere una dilazione di tempo sulla conclusione del mutuo, oppure quando si riesce ad abbassare la rata mensile grazie a un tasso di interesse più basso.

In questo momento i titolari di mutuo a tasso variabile potrebbero trarre giovamento dalla surroga con un mutuo a tasso fisso, dal momento che la rata è già aumentata e si prevede che aumenterà ancora. Il tasso fisso, anche se ha una spesa iniziale più alta rispetto al tasso variabile, garantisce una rata costante nel tempo: è una maggiore tranquillità per chi non vuole avere sorprese in futuro.

Per capire se conviene chiedere la surroga basta moltiplicare le rate del mutuo per gli anni che mancano alla sua estinzione, e le rate del nuovo mutuo per la durata del mutuo di surroga. Se il primo calcolo restituisce un valore maggiore del secondo, allora la surroga conviene.

La surroga non conviene quando si ha un piano di ammortamento alla francese o se mancano pochi anni alla fine del mutuo, in quanto la stragrande maggioranza degli interessi sono stati pagati. In questi casi infatti il risparmio potrebbe essere molto esiguo e non comportare un vero e proprio vantaggio per il mutuatario, motivo per cui solitamente in queste situazioni si sconsiglia di effettuare tale operazione.

Come sempre in queste situazioni la parola d’ordine è comparazione. Nel momento in cui si decide di effettuare la surroga del proprio mutuo, il primo passo da fare sarà trovare le migliori offerte per la surroga di mutuo online e confrontare le varie opzioni. Sul web esistono tantissimi comparatori che permettono di capire il risparmio che si ottiene con la portabilità del mutuo e che mostrano un confronto delle varie proposte delle banche.

Oltre a confrontare le proposte online sarà bene anche valutare con cura la propria situazione e capire qual è l’obiettivo da raggiungere. In questo modo sarà più semplice individuare degli istituti di credito disposti ad accettare la portabilità del mutuo per le proprie esigenze specifiche.
In caso non si riesca però a destreggiarsi tra le varie proposte delle banche e non si sia certi di star facendo la scelta migliore il consiglio è di affidarsi a un professionista. Un consulente finanziario potrà infatti indirizzare meglio le ricerche e soprattutto potrà indicare con certezza al mutuante se la portabilità del mutuo è davvero una soluzione idonea alle proprie esigenze.