Mutuo tasso variabile: come funziona e quando conviene

Con l’inflazione in costante crescita, la Banca Centrale Europea ha recentemente annunciato un ulteriore aumento dei tassi di interesse.

Di conseguenza, il TAN e il TAEG sui mutui a tasso variabile hanno subito un’impennata, come del resto è accaduto per i mutui a tasso fisso. E purtroppo, il trend confermato da Bankitalia complica la ricerca del miglior mutuo. Di seguito riportiamo il grafico dell’Osservatorio Euribor, parametro indicativo dell’andamento dei mutui variabili.

*Dati aggiornati a fine novembre 2023

Per entrare nel dettaglio abbiamo confrontato diversi mutui, appurando che al momento, per la richiesta di un mutuo variabile di 150.000€ di durata ventennale, il TAN e il TAEG possono entrambi superare anche il 7%.

Quali prospettive ci attendono nel medio e lungo termine?

Secondo gli esperti, tra la fine del 2023 e per tutto il 2024, l’Euribor è destinato a crescere ulteriormente, comportando l’aumento delle rate dei mutui variabili già stipulati o da contrarre.

Solo nel 2025, probabilmente, il trend subirà un’inversione e i tassi torneranno a scendere.

Quanto detto vale tanto per i mutui a tasso fisso quanto per i mutui a tasso variabile, sebbene questi prodotti presentino sostanziali differenze che analizzeremo di seguito partendo dalla definizione di mutuo a tasso variabile e dal suo funzionamento.

Per definizione, il mutuo a tasso variabile è un mutuo in cui il calcolo degli interessi si modifica nel tempo in base alle fluttuazioni del costo del denaro.

Tale adattamento comporta il ricalcolo periodico della rata del mutuo, con la possibilità che essa cresca o diminuisca in relazione alle variazioni dell’indice a cui il tasso è collegato – in genere, si tratta dell’indice Euribor.

La forma più diffusa di mutuo a tasso variabile è il mutuo ipotecario (garantito da un’ipoteca sull’immobile), un finanziamento che in genere dura da 5 a 30 anni e che consente di realizzare diversi progetti.

In base alla finalità, il mercato offre i seguenti prodotti:

• Mutuo variabile prima casa
• Mutuo variabile seconda casa (terza, etc.)
• Mutuo variabile ristrutturazione
• Mutuo variabile surroga.

A questi oggigiorno se ne aggiungono altri, tra cui il consolidamento debiti, il rifinanziamento di un mutuo già in corso e la liquidità aggiuntiva.

Grazie al mutuo a tasso variabile ipotecario si può ottenere un importo pari all’80%, al 90%, ma anche al 100% del valore immobiliare.

Parliamo in quest’ultimo caso del mutuo 100 per cento prima casa, un finanziamento riservato agli Under 36 con ISEE non superiore a 40.000€, assistito dal Fondo prima casa dello Stato, gestito da CONSAP, che consente di acquistare casa a condizioni agevolate tramite garanzia pubblica dal 50% all’80% della quota capitale del mutuo.

Esistono tre tipi di mutuo a tasso variabile: a rata variabile, costante o crescente. Vediamo le differenze.

• Mutuo a tasso variabile e rata variabile. In questo tipo di mutuo l’importo delle rate è calcolato su una quota di capitale costante e una quota d’interessi, determinata in base al debito residuo.
• Mutuo a tasso variabile e rata costante. Prevede che l’importo delle rate resti invariato. Al contrario, la durata del piano di rimborso cambierà in base alle fluttuazioni dell’indice Euribor.
• Mutuo a tasso variabile a rata crescente. Prevede un graduale aumento dell’importo della rata nel tempo. Si tratta di un tipo di mutuo indicato per chi, nonostante una disponibilità economica limitata al momento dell’accensione del mutuo, prevede un incremento del proprio reddito in prospettiva. L’aumento della rata può verificarsi mensilmente oppure in base a scadenze prefissate nel contratto.

Partiamo dall’A B C del funzionamento dei mutui a tasso variabile.

I mutui a tasso variabile possono essere concessi dalle banche o da altri operatori finanziari (intermediari). Tuttavia, la maggior parte dei consumatori preferisce rivolgersi ad una banca, considerandola come la scelta più affidabile e conveniente per le proprie esigenze finanziarie.

In genere, a fronte della richiesta di un mutuo, in seguito a istruttoria con esito positivo, il cliente riceve la somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo variabile, appunto, in base all’andamento del tasso d’interesse di riferimento.

Il tasso di interesse è determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari ai quali l’intermediario aggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parametro di riferimento e il tasso effettivamente applicato.

In genere, inizialmente il tasso variabile è più basso rispetto a quello fisso, ma può aumentare nel tempo facendo salire anche l’importo delle rate, talvolta in modo consistente.

Come abbiamo accennato, il parametro di riferimento per il tasso variabile è l’Euribor, oppure il tasso ufficiale fissato dalla Banca Centrale Europea. Vista la rilevanza dell’Euribor nei mutui a tasso variabile, scopriamo insieme cos’è e come funziona:

Cos’è l’Euribor

Per Euribor (EURo Inter-Bank Offered Rate) si intende il tasso interbancario di riferimento determinato giornalmente dallo European Money Markets Institute, come media dei tassi d’interesse ai quali le banche europee più accreditate offrono depositi interbancari a termine in euro ad altre banche.

L’indice Euribor è ampiamente utilizzato come riferimento per i tassi a breve termine. In realtà non esiste un solo Euribor, ma uno per ogni scadenza dei depositi interbancari negoziati sul mercato interbancario soggetti alla rilevazione EMMI-GRSS: Euribor a 1 settimana, a 1 mese, a 3 mesi, a 6 mesi e a 12 mesi. Il tasso Euribor più conosciuto dai consumatori è quello a 6 mesi, che viene normalmente utilizzato come riferimento per il calcolo degli interessi per i mutui a tasso variabile.

Come funziona l’Euribor

L’Euribor viene calcolato da Global Rate Set Systems Ltd (GRSS), società specializzata nell’amministrazione di indici di riferimento (benchmark). Il sistema di calcolo è abbastanza semplice e intuitivo: rappresenta la media dei tassi forniti dalle banche appartenenti al panel europeo (19, per la precisione), dopo aver escluso dal computo il 15% più alto e il 15% più basso dei tassi ricevuti, ed arrotondata a tre decimali. Una volta calcolato, l’Euribor funge da base per la determinazione degli interessi aggiornati sui mutui a tasso variabile.

Prendiamo come esempio l’Euribor a 6 mesi + 1,50%. Se il tasso Euribor a 6 mesi nel giorno della rilevazione è pari allo 0,50%, la rata del mutuo viene fissata al 2,00% (0,50% + 1,50%).

Concludendo il discorso sul funzionamento dei mutui a tasso variabile, considerando che l’Euribor prevede scadenze fino a 12 mesi, il tasso – e di conseguenza la rata – del mutuo può subire variazioni durante tutto il periodo di ammortamento.

Interessa dunque comprendere come si determina la variabilità, al fine di valutare l’impatto delle fluttuazioni sulle rate del nostro mutuo a tasso variabile.

Per saperlo bisogna tornare al funzionamento dell’Euribor e dei tassi BCE, dove quest’ultimo indica il costo del denaro per le banche che chiedono soldi in prestito alla Banca Centrale Europea, influenzato dalle politiche monetarie dell’UE.

Come abbiamo visto, l’andamento di un mutuo a tasso variabile può agganciarsi all’uno oppure all’altro parametro. A seconda dei casi, quindi, il tasso variabile è dato da:

• Spread + Euribor (1 mese, 3 mesi, etc.)
  oppure da
• Spread + BCE.

Nella seguente tabella riportiamo le principali differenze fra le due tipologie di mutuo, per esaminarle di seguito:

La differenza più rilevante tra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso risiede nel fatto che, nel primo caso, durante il piano di ammortamento la rata può subire variazioni di importo derivanti dalle fluttuazioni dell’indice di riferimento, nel secondo caso, invece, pur in presenza di variazioni dei mercati, la rata resta invariata per l’intera durata del finanziamento.

Questo meccanismo si traduce in una maggiore tranquillità per il mutuatario nell’affrontare il pagamento delle rate del mutuo a tasso fisso, poiché la stabilità degli interessi consente una pianificazione più precisa delle spese mensili. Il mutuo a tasso variabile, al contrario, dove la rata è soggetta a fluttuazioni, può essere fonte di maggiori incertezze di natura finanziaria. Vero è che le fluttuazioni possono comportare l’aumento oppure la diminuzione della rata. Tuttavia, in presenza di mutui a tasso variabile senza un limite massimo (cap), manca la certezza di una soglia garantita.

Tornando alle differenze tra mutuo a tasso variabile e mutuo a tasso fisso, va specificato che il tasso pattuito alla stipula del mutuo, nei finanziamenti a tasso fisso, non subisce le modifiche tipiche del mutuo a tasso variabile, date dalle fluttuazioni dell’Euribor o dei tassi BCE.

Anche i mutui a tasso fisso hanno un indice di riferimento, chiamato Eurirs o Irs (Interest Rate Swap).

Da una parte, l’Irs rappresenta il costo sulla cui base le banche europee si scambiano denaro per un determinato periodo di tempo. Dall’altra l’Eurirs rappresenta un tasso che cambia a cadenza quotidiana e che può essere consultato per scadenze da 1 a 50 anni, a seconda della durata del mutuo acceso tramite la banca.

Il parametro Irs/Eurirs viene comunemente utilizzato dalle banche per calcolare il tasso fisso dei mutui, sommando lo spread della banca all’indice Eurirs corrispondente alla durata del mutuo.

Per comprendere bene la distinzione fra le due tipologie di mutui, a tasso fisso e variabile, vale la pena soffermarsi sul funzionamento dell’Eurirs.

L’Eurirs serve alla banche per tutelarsi nel momento in cui viene acceso un mutuo a tasso fisso.

I mutui a tasso fisso infatti, pur essendo convenienti per i clienti, espongono la banca al rischio di variazione dei mercati. L’utilizzo dell’Irs, invece, garantisce alla banca di avere sempre degli introiti dalle rate del mutuo, poiché consente all’istituto di stipulare accordi con investitori che si assumono il rischio di eventuali fluttuazioni del mercato.

Negli ultimi anni, l’Eurirs è diminuito, raggiungendo anche valori negativi su alcune durate, consentendo alle banche di offrire mutui a tasso fisso vantaggiosi. Tuttavia, attualmente, si sta verificando un aumento del valore dell’Eurirs, determinando un incremento del peso degli interessi sulle rate del mutuo.

Possiamo concludere affermando che la convenienza di un mutuo a tasso fisso perdura nel tempo, mentre quella di un mutuo variabile è abbastanza aleatoria.

Naturalmente, nella scelta del miglior mutuo online o tradizionale, bisogna verificare che il tasso fisso attuale sia vantaggioso, poiché in caso contrario potrebbe essere più conveniente optare per un mutuo variabile o un mutuo variabile con cap, tenendo presente che ci si espone alla variabilità della rata.

Il mutuo a tasso misto è un tipo di mutuo ibrido. Oltre al mutuo a tasso fisso o variabile esistono infatti tipologie di tasso d’interesse “intermedie”, tra cui rientrano il mutuo a tasso misto e il mutuo variabile con cap.

Nel dettaglio, i mutui a tasso misto consentono di passare, nel corso del piano di ammortamento, dal tasso variabile al fisso e viceversa, in modo tale da garantirsi la possibilità di modificare il tasso d’interesse nel momento in cui l’una o l’altra opzione risulti più vantaggiosa e opportuna.

Il mercato offre due tipo di mutui a tasso misto:

• Mutuo a tasso misto bilanciato (o tasso mix): prevede rate composte in parte dal tasso fisso e in parte dal tasso variabile, in base ad una percentuale stabilita all’accensione del mutuo;
• Mutuo a tasso fisso “con opzione”: consente di cambiare il tipo di tasso d’interesse nel corso dell’ammortamento, passando da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, o viceversa. Questa facoltà può essere esercitata secondo determinate scadenze stabilite dal contratto. Si tratta della tipologia più diffusa di mutuo a tasso misto.

I mutui a tasso misto rappresentano un’ottima alternativa per chi è indeciso tra un mutuo a tasso fisso e uno a tasso variabile.

Tuttavia, proprio a causa del vantaggio di poter di modificare il tasso durante l’ammortamento, questo tipo di mutuo comporta uno spread più elevato rispetto ai mutui tradizionali.

Passiamo ora alla seconda tipologia di mutuo ibrido: il mutuo variabile con cap.

Esiste una variante specifica di mutuo a tasso variabile, che tutela il consumatore in situazioni di aumenti significativi dei tassi d’interesse.

Si tratta del mutuo a tasso variabile con cap (o mutuo capped rate), una forma di finanziamento in cui il tasso di interesse può variare nel tempo, ma è limitato da un cosiddetto “cap”, ovvero un tetto stabilito dal contratto che determina l’importo massimo delle rate.

Questo tipo di mutuo offre una certa flessibilità, poiché prevede l’adattamento delle rate alle variazioni dei tassi di interesse di mercato, ma al contempo fornisce una protezione al mutuatario limitando l’entità dell’aumento possibile.

Il cap viene determinato dalla banca in accordo con il mutuatario, al momento della sottoscrizione del mutuo: vediamo come funziona.

Durante il periodo di fissazione del tasso, che di solito è stabilito per un certo numero di anni, quest’ultimo resta costante. Scaduto il termine invece, il tasso può essere aggiornato in base alle condizioni di mercato, ma il cap impedisce che l’aumento superi un determinato livello prestabilito.

Il funzionamento del mutuo a tasso variabile con cap è sempre legato alle oscillazioni dell’Euribor o dei tassi BCE. A uno dei due parametri si somma lo spread, più elevato tuttavia nei mutui con cap rispetto ai classici mutui a tasso variabile, poiché la banca si assume il rischio di un potenziale aumento del tasso di interesse oltre il tetto massimo.

In ogni caso, se il tasso di interesse dovesse superare il limite massimo, gli interessi verrebbero calcolati utilizzando il tasso capped rate; viceversa, se il tasso di interesse variabile si mantenesse al di sotto della soglia massima, gli interessi continuerebbero ad essere calcolati in base al tasso variabile corrente.

Questo tipo di mutuo è particolarmente adatto a coloro che desiderano beneficiare di eventuali diminuzioni dei tassi di interesse, ma allo stesso tempo desiderano proteggersi da potenziali aumenti eccessivi. Il “cap”, infatti, rappresenta una garanzia che le rate non raggiungeranno livelli insostenibili, anche in periodi in cui i tassi di interesse sono in aumento.

La rata di un mutuo a tasso variabile è determinata da diversi elementi che riflettono la natura dinamica di questa opzione finanziaria.

È composta principalmente dalla quota interessi e quota di capitale da restituire, dove la quota interessi si modifica sensibilmente in base all’andamento dei tassi di mercato, introducendo la variabilità delle rate mensili.

Ecco un esempio di calcolo della rata del mutuo a tasso variabile che mostra la composizione della quota interessi:

• Importo mutuo 180.000€
• Rata mensile 960,79€
• TAN 4,95% (Euribor 1M + 1,05%)
• TAEG 5,17%

*Simulazione eseguita il 26 novembre 2023 per il prodotto Mutuo Giovani Under 36, offerto da BPER Banca.

In termini più semplici:

• TAN 4,95%: è la percentuale del tasso di interesse nominale applicato al mutuo
• Euribor 1M: + 1,05%: significa che il tasso di interesse viene calcolato sulla base del tasso medio al quale le banche si prestano reciprocamente denaro con un termine di 1 mese (1M)
• 1,05%: è la percentuale di spread. Corrisponde al ricarico che ogni banca decide di aggiungere come proprio ricavo al tasso base per proteggersi dai rischi legati alla concessione del prestito.

Per calcolare la rata del mutuo a tasso variabile, è possibile utilizzare i comparatori di offerte mutuo. I comparatori consentono di effettuare il calcolo della rata del mutuo in modo immediato, inserendo poche informazioni essenziali come l’importo e la durata del finanziamento, il valore dell’immobile e la località in cui si trova.

Per evitare sorprese riguardo a potenziali aumenti della rata, bisogna sapere qual è il momento esatto in cui possono verificarsi incrementi del tasso variabile.

Le recenti circostanze ci dimostrano che a determinare l’aumento dei tassi d’interesse sono innanzitutto le decisioni prese dall’Unione Europea per contrastare l’inflazione. Sono le politiche della BCE ad influenzare direttamente il costo dei mutui e quindi l’importo delle rate da pagare.

In sostanza, le dinamiche che coinvolgono i tassi d’interesse sono determinate dalla Banca Centrale Europea in relazione all’andamento dell’inflazione e delle condizioni economiche, influenzando direttamente i finanziamenti bancari, in particolare i mutui variabili indicizzati all’Euribor.

Le oscillazioni del tasso BCE condizionano i tassi utilizzati dalle banche per gli scambi interbancari (Euribor), riflettendosi sui tassi applicati dagli istituti di credito ai loro clienti finali. È in questa fase che si registra l’aumento dei mutui a tasso variabile.

Consideriamo infatti che le banche adottano il tasso ufficiale della BCE come principale punto di riferimento nella determinazione dei tassi per gli scambi interbancari e per i mutui concessi ai privati.

Negli ultimi tempi, è stato possibile farsi un’idea abbastanza precisa di quanto può aumentare il mutuo a tasso variabile.

Nel 2023, ad esempio, ogni aumento dello 0,75% dell’Euribor ha comportato un rialzo della rata pari a circa 80€ al mese, che si traducono in circa 1.000€ all’anno in più, su un mutuo ventennale di 100.000€.

Secondo l’Osservatorio Nazionale Federconsumatori, che da anni monitora l’andamento dei tassi d’interesse sui mutui e gli aumenti delle rate, per chi ha stipulato mutui a tasso variabile la rata è aumentata mediamente di 212,43€ al mese nel 2023 rispetto all’anno precedente. Pertanto, chi ha stipulato un mutuo a tasso variabile approfittando di condizioni favorevoli negli anni precedenti si è trovato di fronte a una spiacevole sorpresa.

Per fare un esempio, chi ha acceso un mutuo a tasso variabile di 115.000€ a 25 anni ha subito un incremento della rata mensile pari al +44% rispetto al 2022 e al +64% rispetto al 2021. Rispetto all’anno precedente, questo dato comporta un aumento di +212,43€ al mese, equivalente a +2.549,16€ annui.

La risposta alla domanda su quanto possa aumentare un mutuo a tasso variabile dipende, come anticipato, dalle decisioni della BCE e dall’andamento dei tassi d’interesse sui mutui. Tuttavia, in alcuni casi la variazione dipende dal tipo di contratto stipulato.

Nel caso dei mutui variabili a rata costante, le fluttuazioni del tasso d’interesse non rappresentano un problema, dal momento in cui incidono sul piano di rimborso e non sull’importo delle rate.

Lo stesso vale per i mutui variabili con cap, dove pur dovendo affrontare possibili aumenti, il mutuatario gode di una protezione rappresentata dal limite massimo stabilito nel contratto.

In base alle misure anti-inflazione adottate dalla BCE e all’andamento dell’Euribor, gli interessi potrebbero aumentare ancora provocando nuovi incrementi delle rate del mutuo a tasso variabile.

Nei mutui a tasso variabile, ad aumentare è la quota interessi, che assieme alla quota capitale compone la rata del mutuo. Il rischio dunque è che la quota interessi possa salire incidendo sull’ammontare complessivo delle rate.

Chi ha acceso un mutuo a tasso variabile si espone sostanzialmente all’incertezza insita nell’andamento del mercato finanziario. In un periodo di forte inflazione però, tale imprevedibilità si traduce in un aumento certo del carico finanziario complessivo per il debitore, poiché l’incremento dei tassi di interesse diventa inevitabile.

In sintesi, il principale rischio associato ai mutui variabili è l’aumento delle spese mensili accompagnato da possibili difficoltà nella gestione del bilancio familiare. In genere, l’aumento delle rate dei mutui produce un impatto significativo sulla situazione patrimoniale dei contraenti, in grado di minare seriamente la stabilità economica e di complicare la pianificazione finanziaria a lungo e medio termine.

Nonostante alcune persone optino per il mutuo a tasso variabile allo scopo di usufruire di tassi iniziali più vantaggiosi, è imperativo esaminare attentamente il potenziale impatto di eventuali variazioni future dei tassi d’interesse.

La presenza di clausole di salvaguardia come i “capped rate” può garantire una certa protezione. Tuttavia, è fondamentale comprendere appieno il contenuto di queste clausole, ad esempio sincerandosi del limite massimo di aumento dei tassi, e valutare se offrono una copertura adeguata in caso di aumento dei tassi di interesse.

In un contesto di inflazione moderata e di tassi d’interesse favorevoli, il mutuo a tasso variabile può risultare una scelta conveniente. Inoltre, il mutuo a tasso variabile potrebbe rivelarsi vantaggioso in caso di futuri aumenti di reddito, qualora si abbia una buona propensione al risparmio.

Se si prevede un aumento delle entrate nel corso degli anni e si può contare su una consolidata abitudine al risparmio, la flessibilità offerta dal tasso variabile potrebbe consentire di sfruttare al meglio le opportunità di risparmio sui costi iniziali.

I tassi inizialmente più contenuti, in genere, rispetto a quelli dei mutui a tasso fisso, possono offrire un vantaggio finanziario ed è per questo che alcune persone optano per il tasso variabile anziché per il tasso fisso. Ciò nonostante, la decisione di accendere un mutuo a tasso variabile va ponderata attentamente, con la consapevolezza che le condizioni del mercato finanziario possono cambiare nel tempo.

Come abbiamo visto, gli scenari economici europei sono imprevedibili. È quindi fondamentale assumere una prospettiva equilibrata e valutare attentamente il rapporto tra i potenziali benefici e i rischi associati ai mutui a tasso variabile.

Data l’incertezza del futuro, la consapevolezza delle alternative, come i mutui a tasso fisso o quelli a tasso variabile con cap, resta fondamentale per compiere scelte finanziarie adeguate alle proprie esigenze e possibilità economiche.

Nel panorama dei mutui a tasso variabile, individuare la soluzione più adatta alle proprie esigenze può risultare complesso, ma è indispensabile. Trovare il miglior mutuo a tasso variabile richiede infatti un approccio attento, che tenga in considerazione diversi fattori. Vediamo di seguito come procedere:

• Monitorare l’andamento del mercato mutui. Osservare le fluttuazioni dei tassi d’interesse sul mercato finanziario permette di comprendere se alle condizioni attuali possa convenire l’opzione del tasso variabile.
• Rivolgersi ad un consulente finanziario. Avvalersi della consulenza di un esperto non è obbligatorio, ma è consigliabile quando il mercato dei mutui attraversa fasi delicate che potrebbero comportare l’aumento dei tassi d’interesse.
• Individuare il tipo di mutuo. Esistono diversi tipi di mutui a tasso variabile, tra cui il mutuo variabile puro, il mutuo variabile con cap, il mutuo variabile a tasso misto e il mutuo variabile a rata costante o crescente. Valutare le proprie esigenze e preferenze è fondamentale per scegliere la soluzione giusta.
• Confrontare i mutui online. Utilizzare strumenti di comparazione è un metodo rapido ed efficiente per trovare il miglior mutuo online. I comparatori consentono di calcolare immediatamente la rata e di confrontare i tassi applicati da diverse banche, aiutando i consumatori a individuare l’offerta più vantaggiosa.
• Reperire informazioni sulla banca. Riporre fiducia nella banca che eroga il prestito, sapere che applica condizioni flessibili, che è solida e gode di una buona reputazione – tutti questi aspetti giocano un ruolo fondamentale nella scelta del miglior mutuo. Prima di stipulare il contratto, è bene informarsi il più possibile sull’istituto di credito scelto.
• Leggere attentamente il contratto di mutuo. La lettura attenta delle condizioni contrattuali è indispensabile. Ad esempio, nel caso del mutuo variabile con cap, le clausole contrattuali indicano chiaramente il tetto massimo oltre il quale gli interessi non possono aumentare. Analogamente, per i mutui misti, possiamo desumere dal contratto se e in quale modo sia consentito il passaggio al tasso fisso.

In linea generale, premesso che ogni caso debba essere valutato singolarmente, il mutuatario che si ritrova ad affrontare l’incremento delle rate di un mutuo a tasso variabile ha la possibilità di intraprendere quattro strade:

• La rinegoziazione del mutuo
• La surroga del mutuo
• Il passaggio al tasso fisso (nei mutui a tasso variabile puro)
• Il passaggio al tasso fisso (nei mutui misti).

Analizziamole di seguito:

1. Rinegoziare il mutuo significa trovare un accordo con la banca circa la possibilità di modificare le condizioni pattuite inizialmente. La richiesta di rinegoziazione può riguardare indifferentemente la durata del mutuo, lo spread applicato oppure il tipo di tasso. Purtroppo l’esito dell’istanza non è scontato, poiché la banca potrebbe non accordare le modifiche.
2. La surroga del mutuo implica il trasferimento del finanziamento da una banca a un’altra che offra tassi e condizioni più vantaggiosi. In virtù della “portabilità” del mutuo è quindi possibile intraprendere la procedura di rinegoziazione di tutte le condizioni del finanziamento. È proprio per questa flessibilità che la surroga rappresenta spesso la scelta più conveniente per conseguire un risparmio significativo, soprattutto in caso di aumenti eccessivi di un mutuo a tasso variabile.
3. Di recente, il governo ha riattivato una disposizione, precedentemente approvata nel 2012 e rimasta in vigore per un solo anno. Quest’ultima prevede che, nell’ambito di una rinegoziazione del mutuo, per chi ha già un mutuo in corso per un importo non superiore a 200.000€ sarà possibile, fino al 31 dicembre 2023, passare al tasso fisso purché abbia un ISEE non superiore ai 35.000€ e non abbia accumulato ritardi nel pagamento delle rate del mutuo.
4. Chi ha acceso un mutuo a tasso misto ha la possibilità di passare al tasso fisso quando le condizioni di mercato rendono il tasso variabile troppo oneroso. Questa opportunità, tuttavia, soggiace alle condizioni stabilite nel contratto, in particolare le scadenze. Va ricordato, però, che il passaggio al tasso fisso non rappresenta automaticamente una garanzia di risparmio, poiché il tasso applicato sarà quello aggiornato (quindi anch’esso più elevato) e non quello calcolato all’inizio del contratto di mutuo.

La BCE ha posto in essere 10 aumenti consecutivi dei tassi d’interesse. Ad oggi, i tassi d’interesse che determinano il costo del denaro registrano le seguenti percentuali:

• 4,50% per i tassi di interesse sulle operazioni di rifinanziamento principali
• 4,75% sulle operazioni di rifinanziamento marginale
• 4,00% per i depositi presso la banca centrale.

Le manovre attuate hanno raggiunto l’obiettivo di contenere l’inflazione e di limitare l’incremento dei tassi, consentendo un rapido ritorno dell’inflazione alla soglia del 2%. Come anticipato, però, non si escludono ulteriori aumenti nei prossimi mesi.

In base alle stime, i tassi sui mutui e sui prestiti torneranno a scendere, ma non prima dell’estate 2024.

Fino ad allora, i mutui si manterranno ai livelli attuali o, addirittura, saranno leggermente più costosi, soprattutto quelli a tasso variabile.

La concorrenza tra le banche, unita all’inversione della curva dei tassi (con tassi a medio termine più bassi di quelli a breve), ha creato l’opportunità di accedere a mutui a tasso fisso che, in alcuni casi, sono inferiori al 4%: un livello inferiore rispetto all’Euribor a 3 mesi.

Di conseguenza, nei prossimi tempi i mutui a tasso fisso e misto conserveranno una maggiore attrattiva rispetto ai mutui a tasso variabile.

Per restare aggiornati sull’andamento dei tassi di interesse sui mutui, basta monitorare gli esiti delle prossime riunioni della BCE, ecco il calendario:

• 14 dicembre 2023
• 25 gennaio 2024
• 7 marzo 2024
• 11 aprile 2024
• 6 giugno 2024
• 18 luglio 2024
• 12 settembre 2024.