Worauf es bei einer Anschlussfinanzierung ankommt

Der Kauf eines Eigenheims ist oft eine der größten finanziellen Entscheidungen in Deinem Leben. Bei der Finanzierung des Traumhauses kommt deswegen nicht selten ein Immobilienkredit ins Spiel. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung von oft 10, manchmal 15 Jahren ist der Kredit aber oft noch nicht vollständig abbezahlt. Was tun? 

Wer sich frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmert, ist klar im Vorteil: Du solltest Angebote vergleichen und kannst dann entweder Dein Darlehen bei Deiner aktuellen Bank verlängern oder zu einem neuen Finanzierungspartner wechseln. Wichtig: Nach 10 Jahren kannst Du einen Immobilienkredit in der Regel kostenfrei umschulden.

Im Ratgeber klären wir, worauf Du bei der Anschlussfinanzierung achten solltest, wo Du gute Angebote findest und was Du beim Umschulden im Blick haben musst.

Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung?

Immobilienkäufer finanzieren häufig einen Großteil des Kaufpreises der eigenen vier Wände. Wer sein Darlehen bis Ablauf der ersten Zinsbindungsfrist noch nicht abbezahlt hat, sollte sich aber rechtzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Anders formuliert: Wenn der Festzins Deines Baukredits ausläuft und Du der Bank noch Geld schuldest, benötigst Du eine neue Lösung. Und das ist eher die Regel als die Ausnahme. 

Die Zeit, in der Zinsen und andere Konditionen unverändert bleiben, umfasst meist 5 bis 25 Jahre, je nach individuellem Aufbau des Darlehens. Im Bundesdurchschnitt sind es laut Finanzierungsportal Dr. Klein im August 2023 knapp 12 Jahre, Tendenz abnehmend. Oft ist die Restschuld danach noch beträchtlich. Ein Beispiel: Rechnen wir mit einem Darlehensbetrag von 200.000 Euro und einer Sollzinsbindung von 15 Jahren: 

• Darlehensbetrag: 200.000 Euro 
• Jährlicher Sollzins: 2 Prozent
• Tilgungssatz: 2 Prozent
• Sollzinsbindung: 15 Jahre
• Restschuld: 130.000 Euro 

Das Beispiel zeigt: Die Restschuld beträgt am Ende der Zinsbindung noch immer zirka 130.000 Euro. Eine neue Zinsvereinbarung ist nötig, weil die Zinsbindung bei den meisten Immobiliendarlehen kürzer ist als die errechnete Zeit bis zur letzten Rate, ergo: die Laufzeit. Um die Restschuld zu begleichen, benötigst Du einen neuen Kredit – die Anschlussfinanzierung. Grundsätzlich bieten sich Dir dabei zwei Optionen:  

1. Prolongation: Das ist der Weg des geringsten Widerstands. Du belässt das Darlehen bei der alten Bank und schließt einfach eine neue Zinsvereinbarung ab. In der Regel kommt die Bank drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung auf Dich zu – meist mit bereits konkreten Vorstellungen für eine neue Zinsvereinbarung. Aber Vorsicht: Bevor Du die neue Zinsvereinbarung unterschreibst, lohnt ein Zinsvergleich.
   
2. Umschuldung: Für einen besseren Zins kannst Du auch das Kreditinstitut wechseln. Du erhältst bestenfalls ein Darlehen über den verbleibenden Kreditbetrag, mit dem Du die alte Bank auslöst. Bei der neuen Bank zahlst Du den dann vereinbarten Zinssatz und Tilgung weiter. Der Tipp ist, schon frühzeitig – also gern Monate vor Ablauf des ersten Darlehens – Angebote für Deine Anschlussfinanzierung zu vergleichen. 

So finanzierst Du clever weiter

Wer früher eine Anschlussfinanzierung benötigte, hielt einfach die Füße still und ließ die Bank mal machen. Diese Zeiten sind vorbei. Vermittlungsplattformen und neue Darlehensmodelle bieten Dir nun mehr Möglichkeiten, klug weiter zu finanzieren. Und so lautet das Mantra für eine clevere Anschlussfinanzierung: Vorbereiten, Vergleichen und dann entweder Umschulden oder Prolongieren.

Wann Du Dich um eine Anschlussfinanzierung kümmern solltest

Um die beste Anschlussfinanzierung zu finden – und damit bestenfalls viel Geld zu sparen – solltest Du bei mehreren Finanzierungsplattformen und Deiner Hausbank anfragen. Du wirst Telefonate führen müssen, bekommst Angebote zugeschickt, die Du nebeneinander halten musst. Und das läuft oft alles neben dem Job. 

Wir empfehlen daher, nicht erst ein Vierteljahr vor Ablauf der regulären Finanzierung über die Anschlussfinanzierung nachzudenken, sondern einige Monate früher. 

Gut zu wissen: Das Timing kann bei der Anschlussfinanzierung entscheidend sein. Je nach Zinserwartungen, können sich Immobilienzinsen innerhalb weniger Monate deutlich bewegen, wie zuletzt geschehen. Vieles deutet darauf hin, dass das recht hohe Zinsniveau in der Baufinanzierung künftig wieder etwas nachgeben könnte. Bewahre Dir also etwas zeitlichen Spielraum und versuche, eine günstige Zinsphase abzupassen.

Dazu gehört: Nach 10 Jahren, in denen Du bei einer Bank ein Darlehen abbezahlt hast, kommst Du aus dem Vertrag heraus und kannst umschulden, ohne Strafzinsen (im Fachjargon: Vorfälligkeitsentschädigung) bezahlen zu müssen. Siehe dazu auch § 489 Abs. 1 BGB. 

Auch als Bausparer solltest Du die Anschlussfinanzierung im Blick behalten

Wenn Du Dich bei Deiner Baufinanzierung nicht auf eine Bank oder Versicherung, sondern auf eine Bausparkasse verlassen hast, wurde der Zinssatz in der Regel für die gesamte Laufzeit festgeschrieben. Du bist also nicht auf eine Anschlussfinanzierung angewiesen, weil das Darlehen für Deine Immobilie bereits komplett durchgeplant ist. Das heißt jedoch nicht, dass Du nicht umschulden kannst! 

Achte auch da auf die aktuelle Zinsentwicklung. Wenn Dein im Bausparvertrag vereinbarter Zinssatz höher liegt, als Du aktuell für einen Immobilienkredit abdrücken müsstest, könnte ein Umstieg lohnen. Die Besonderheit: Du musst nicht 10 Jahre lang warten, sondern kannst das Darlehen jederzeit ohne Strafzinsen zurückzahlen. 

Wie stehen die Zinsen für die Anschlussfinanzierung aktuell?

Die Zinssätze für Baufinanzierungen sind im vergangenen Jahr deutlich gestiegen. Dennoch liegen sie im Vergleich zu den Zinssätzen vor 15 oder 20 Jahren auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. 

Dazu betrachten wir ein Beispiel: Für ein Darlehen in Höhe von 350.000 Euro mit einer zehnjährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent liegt der effektive Jahreszins aktuell im besten Fall bei circa 3,7 Prozent. Zum Vergleich: Zwischen 2000 und 2010 lagen die Zinsen regelmäßig bei über 4 Prozent. 

Als Schätzwerte für die aktuellen Zinsen einer Anschlussfinanzierung dienen die folgenden Zahlen. Sie setzen einen Darlehensbetrag von 150.000 Euro voraus. Die Werte sind aber mit Vorsicht zu genießen, da die Anschlussfinanzierung kein Standardprodukt und immer von der Darlehenshöhe, der Bewertung der Immobilie und weiteren Faktoren abhängig ist.

Interessant ist, dass die Zinsen für eine kurzfristige Anschlussfinanzierung derzeit etwas höher liegen als für längere Zinsbindungen. Man nennt das auch eine inverse Zinskurve. Es bedeutet, dass Banken heute erwarten, dass das Zinsniveau auf 10-Jahres-Sicht wieder etwas absinkt, während es mittelfristig bis 5 Jahre im heutigen Bereich von um die 4 Prozent bleiben könnte.

Wohin werden sich die Bauzinsen entwickeln?

Die Bauzinsen orientieren sich maßgeblich am obersten Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB), dem sog. Hauptrefinanzierungssatz. Diesen hatte die EZB in nur einem Jahr von null auf 4,5 Prozent erhöht, was den Anstieg der Bauzinsen im vergangenen Jahr erklärt. Wer wissen will, wie es mit den Bauzinsen weitergeht, muss sich über die künftigen Zinsentscheidungen der EZB und die Entwicklung der Staatsanleihen-Renditen Gedanken machen. Es geht also in erster Linie um Erwartungen, die immer eine gewisse Unsicherheit mit sich bringen. 

Viele rechnen damit, dass der Gipfel der Zinserhöhungen bei der EZB nach der 10. Zinserhöhung in Folge im September 2023 nun langsam erreicht ist. Der Grund: In der Eurozone ging die Inflation stetig zurück und auch die Inflationserwartungen der Wirtschaftsteilnehmer für die Zukunft schwächen sich ab. Für 2025 rechnet die EZB mit einer Kerninflation (die Inflation ohne Energie- und Lebensmittelpreise) von noch 2,2 Prozent. 

Dies spricht dafür, dass der Druck, Zinsen weiter zu erhöhen, für die EZB abnehmen wird. Experten halten es für unwahrscheinlich, dass Anschlussfinanzierungen die Marke von 5 Prozent knacken werden. Die Zinsspanne für ein zehnjähriges Darlehen dürfte sich stattdessen erst einmal weiter zwischen 4 und 4,5 Prozent bewegen, haben wir aus der Branche erfahren.

Wie Du eine günstige Anschlussfinanzierung findest

Ein großer Teil der Anschlussfinanzierung wird nicht mehr direkt über Banken, Sparkassen oder Versicherungsgesellschaften, sondern über Vermittlerplattformen abgeschlossen. Auch wir finden, dass es sich lohnt, beim Zinsvergleich eine Beratung in Anspruch zu nehmen. Überwiegend positive Erfahrungen machen Kreditnehmer bei den folgenden Vermittlern:

• Interhyp
  • Experte für Baufinanzierung
  • kostenfreie, unverbindliche Beratung
  • mehr als 500 Finanzierungspartner, u.a. Sparkassen und Volksbanken 
  • 100 Standorte deutschlandweit

• Baufi24
  • Experte für Baufinanzierung 
  • kostenfrei, unverbindliche Beratung 
  • mehr als 500 Finanzierungspartner, u.a. Sparkassen und Volksbanken 
  • 80 Standorte deutschlandweit

• Dr. Klein
  • Allfinanzvermittler
  • kostenfreie, unverbindliche Beratung
  • mehr als 400 Finanzierungspartner, u.a. Sparkassen und Volksbanken 
  • 250 Standorte deutschlandweit

Mit Forward-Darlehen Zinsen im Voraus reservieren

Forward-Darlehen sind nichts anderes als ein üblicher Anschlusskredit. Der Vorteil ist aber, dass sie schon bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindung des Erstdarlehens abgeschlossen werden können. Auf diese Weise kannst Du von aktuellen Zinsen profitieren. Du schließt also heute einen Darlehensvertrag zu aktuellen Konditionen ab, musst ihn aber erst in einigen Jahren bedienen. So reservierst Du Dir heutige Zinsen im Voraus.

Forward-Darlehen sind also eine Wette auf steigende Zinsen in der Zukunft. Der Abschluss lohnt sich besonders in Niedrigzinsphasen. 

Aber es gibt einen Nachteil: Forward-Darlehen sind mit Kosten verbunden. Abhängig von der Dauer des Bereitstellungszeitraums erheben Finanzanbieter einen Zuschlag auf den aktuellen Zinssatz. Diese sogenannten „Bereitstellungszinsen“ betragen in der Regel etwa 0,02 Prozent des Kreditbetrags, steigen jedoch an, je weiter der Zeitpunkt des Beginns der Anschlussfinanzierung in der Zukunft liegt

Und es gibt Risiken: Falls Du das Forward-Darlehen bis zum Zeitpunkt seiner Wirksamkeit doch nicht benötigst, kannst Du es nur gegen eine Entschädigungszahlung – eine „Nichtabnahmeentschädigung“ – kündigen. Das gilt auch, wenn sich Deine Lebensumstände in der Zwischenzeit ändern, zum Beispiel aufgrund von Arbeitslosigkeit oder einer Scheidung.

Wie bereitest Du die Anschlussfinanzierung am besten vor?

Wer vorbereitet sein möchte, sollte sich in Sachen Anschlussfinanzierung vorab einige Fragen stellen und einen Kassensturz machen. Die Antworten auf die folgenden Fragen entscheiden darüber, wie und ob Deine Anschlussfinanzierung tatsächlich realisierbar ist. Hab auch im Blick, dass Du möglichst vor dem Renteneintrittsalter schuldenfrei sein solltest. 

• Kassensturz I: Wie sehen Deine Einnahmen und Ausgaben aus? Hat sich daran etwas geändert – womöglich durch einen Jobwechsel, eine Scheidung oder weil Du eine Familie gegründet hast oder vorhast zu gründen?
  
• Kassensturz II: Verfügst Du zusätzlich zur Baufinanzierung über Ersparnisse oder erwartest Du bis zum Ablauf der Zinsbindung eine größere Geldsumme, beispielsweise durch eine Erbschaft oder eine Schenkung?

• Wie steht’s um Deine Immobilie? Müssen zeitnah Modernisierungen oder Umbauten getätigt werden, brauchst Du zusätzliches Kapital?

Hast Du Dir ein genaues Bild über Deine finanzielle Situation und den Zustand Deiner Immobilie gemacht, kannst Du entscheiden, ob Du eine neue Kreditsumme benötigst, die Monatsrate ändern möchtest oder Du eine veränderte Zinsbindung favorisierst. Gehen wir das einmal gemeinsam durch. 

Die Restschuld und Deine finanziellen Ressourcen bestimmen darüber, welche Kreditsumme Du für die Anschlussfinanzierung benötigst. Das heißt: Hast Du zum Beispiel Geld angespart oder geerbt, kannst Du es der Bank auf den Tisch legen, um die restliche Kreditsumme ganz oder teilweise zu tilgen. Deine Bank ist nach der ersten Zinsbindung gesprächsbereit. Nach zehn Jahren kannst Du ohne Vorfälligkeitsentschädigung umschulden.

Wenn sich Deine Einnahmen und Ausgaben verändert haben, kannst Du auch eine neue Monatsrate vereinbaren. Ist es Dir möglich, eine höhere Monatsrate zu zahlen, löst Du Deinen Baukredit schneller ab. Möglicherweise ist die alte Rate zu hoch, weil Du mehr Ausgaben hast als zuvor? Dann kann eine längere Laufzeit mit einer verringerten Rate helfen. 

Auch eine neue Zinsbindung kann manchmal Sinn ergeben. Wegen des aktuell eher steigenden Zinsumfelds solltest Du bei Anschlussfinanzierungen aus heutiger Sicht eine längere Zinsbindung favorisieren. Planst Du aber einen Umzug, dann kann es Sinn ergeben, eine kurze Zinsbindung zu vereinbaren, um keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. 

Wie Du eine Prolongation zu günstigen Konditionen verhandelst

In der Regel will Deine Bank Dich als Kunden behalten. Und mit einer Anschlussfinanzierung hat sie weniger Arbeit. Ihr liegen bereits alle Unterlagen vor, Du hast Dich als verlässlicher Kreditnehmer bewiesen und Deine Restschuld hat sich bereits verringert. Einer Prolongation steht eigentlich nichts mehr im Wege. 

Außer: Du entscheidest Dich dagegen. Das ist zwar mit Aufwand verbunden, erhöht aber Deine Chancen auf verbesserte Konditionen. Wie auch immer Du Dich entscheidest, lass Dich nicht aus der Ruhe bringen. Auch wenn Deine Bank eine kurz gehaltene Frist für ihr Angebot aufruft. Prüfe erst, ob das Angebot konkurrenzfähig ist. Mit einer unverbindlichen Zinsberechnungen einer Vermittleragentur kannst Du dann wieder vorstellig werden. Nicht selten verbessern Banken dann ihr Angebot. Ist das nicht der Fall, solltest Du umschulden. 

So läuft die Umschuldung problemlos ab

Beim Umschulden Deiner Baufinanzierung wendest Du Dich einer neuen Bank zu. Damit der Wechsel reibungslos verlaufen kann, reichst Du zunächst aktuelle Unterlagen zu Deinem Objekt sowie zu Deinen persönlichen finanziellen Verhältnisse bei einem der erwähnten Vermittler ein. Nimm Dir dafür Zeit. Denn eine sorgfältige Vorbereitung hilft dabei, dass Deine Umschuldung erfolgreich verläuft.

Der Vermittler überprüft die Unterlagen sorgfältig und reicht sie bei der Bank mit dem besten Zinssatz ein. Sollte keine Partei mehr Nachfragen haben, erhältst Du innerhalb weniger Tage die Darlehenszusage und kannst den neuen Darlehensvertrag unterzeichnen. 

Die neue Bank tritt nun in Kontakt mit Deinem bisherigen Finanzinstitut und teilt ihr mit, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung abgelöst wird. Am Tag der Umschuldung überweist die neue Bank den ausstehenden Darlehensbetrag an Deine bisherige Bank und übernimmt bestehende Grundschulden. Von diesem Moment an wird Deine Baufinanzierung von der neuen Bank verwaltet.

Die Ersparnis durch einen günstigen Zinssatz wiegen die Kosten beim Umschulden meist auf. Für die Grundschuldabtretung musst Du je nach Höhe mit einer Gebühr von 0,1 bis 0,2 Prozent rechnen. Rechnen wir mit einer Grundschuld in Höhe von 200.000 Euro, berechnen Dir die Geldinstitute also maximal 400 Euro.