Baufinanzierung: Das musst Du wissen 

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte, muss in der Regel tief in die Tasche greifen und mit gestiegenen Bauzinsen rechnen. Hier erfährst Du mehr zu relevanten Begriffen bei der Baufinanzierung und wie Du am besten bei der Planung vorgehst.

Baufinanzierung: So gehst Du vor  

Mit diesen Aspekten solltest Du Dich unter anderem vor Abschluss einer Baufinanzierung beschäftigen:

Das Budget. Bevor Du eine Baufinanzierung abschließt, musst Du Dir im Klaren darüber sein, wie viel Geld Du eigentlich für eine Immobilie zur Verfügung hast. Ganz gleich, ob Du ein Haus oder eine Wohnung kaufst oder neu baust. Denn zum eigentlichen Kaufpreis kommen einige andere Kosten hinzu, darunter Kaufnebenkosten wie Maklerprovision, Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Außerdem verlangt die Bank für einen Immobilienkredit Zinsen – und die sind im Moment fast überall verhältnismäßig hoch.

Das Eigenkapital. Eigenkapital ist immer von Vorteil, wenn Du eine Baufinanzierung abschließen möchtest. Je mehr Du finanziell selbst stemmen kannst, desto niedriger ist die eigentliche Darlehenssumme und damit in der Regel sowohl Laufzeit, Kreditrate als auch Dein Finanzierungszins, den Dir die Bank gewährt.

Die Details der Baufinanzierung. An dieser Stelle solltest Du Dich fragen, wie lange Du Deinen Kredit abbezahlen möchtest, wie hoch die monatliche Rate und die Tilgung sein sollen und welche Zinsbindung für Dich die Richtige ist. Dazu findest Du weiter unten im Text mehr Informationen.

Die Angebote. Das erste Angebot ist nicht unbedingt das Beste. Du solltest Dir mehrere Angebote einholen und diese in Ruhe vergleichen. Nur so kannst Du die geeignete Baufinanzierung für Dich und Deine individuellen Bedürfnisse finden.

In unserem Artikel „Bester Immobilienkredit 2023: Ein Vergleich“ erfährst Du mehr über aktuelle Zinsen und Fakten rund um die Kreditsumme. 

Diese Kosten solltest Du nicht außer Acht lassen  

Wie bereits erwähnt, kommen neben dem eigentlichen Kaufpreis auch noch andere Kosten auf Dich zu – dazu gehören die Kaufnebenkosten. Die Kaufnebenkosten umfassen

• die Maklerprovision – meist zwischen 2 und 4 Prozent des Kaufpreises.
• die Grunderwerbsteuer – sie variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Eine genaue Übersicht findest Du in der Tabelle weiter unten. 
• die Notar- sowie Grundbuchkosten – normalerweise 2 Prozent des Kaufpreises.

Grundsätzlich ist es immer gut, möglichst viel Eigenkapital mitzubringen. Denn je mehr Du mitbringst, desto weniger Darlehenssumme musst Du aufnehmen, Tilgungs- und Zinslast sinken. Und Du bekommst oft auch bessere Zinsen von der Bank angeboten.

Bei einer sogenannten Vollfinanzierung – Du bringst nur die Kaufnebenkosten als Eigenkapital mit – hat die Bank dagegen mehr Risiko. Es kann auch sein, dass Dir eine Bank dann keinen Kredit gibt oder nur eine Darlehenssumme zusagt, die möglicherweise für die Finanzierung Deines Projekts möglicherweise nicht ausreicht.

Übersicht: Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Darauf kommt es bei der Tilgung an

Tilgung bedeutet, dass Du Deine Kreditschulden an die Bank zurückzahlst. Die Tilgung ist ein Prozentsatz der Darlehenssumme. Dazu kommen Kreditzinsen. Deine monatliche Rate setzt sich aus Tilgung und Zinsen zusammen.

Wie hoch die Tilgung ist, vereinbarst Du mit Deinem Kreditgeber. Je höher die Tilgung ist, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt, allerdings ist eine hohe Tilgung nicht immer sinnvoll. Schließlich musst Du auch noch andere Kosten stemmen und Deinen Lebensunterhalt bestreiten.

Unser Tipp: Tilge so viel wie möglich, aber so wenig wie nötig.

In der Regel hilft Dir auch Deine Bank oder Dein Versicherer bei der Berechnung einer geeigneten Tilgungsrate. Die meisten Kreditnehmer wählen eine Rate zwischen 2 und 3 Prozent. Bei Online-Baufinanzierungsrechnern sind meist 3 Prozent voreingestellt.

Mehr zum Thema Tilgung findest Du in unserem Artikel „Baufinanzierung: Das ist eine Tilgung“.

Die Laufzeit ist entscheidend

Bei der Baufinanzierung kannst Du zwischen verschiedenen Laufzeiten bei der Sollzinsbindung wählen. Die Sollzinsbindung sagt aus, wie viele Jahre lang Dir die Bank einen Zinssatz für Deine Baufinanzierung garantiert. Möglich sind grundsätzlich 5 bis 30 Jahre Zinsbindung, üblich sind Laufzeiten zwischen 10 und 20 Jahren. 

Eine kurze Sollzinsbindung von 10 Jahren solltest Du wählen, wenn es Dir darum geht, heute möglichst günstig zu finanzieren. Denn für kürzere Laufzeiten sind Baufinanzierungen meist billiger; die Bank muss weniger Zinsänderungsrisiko einkalkulieren und gewährt Dir daher meist einen besseren Zins. 

Checkliste Baufinanzierung: In weniger Schritten zum passenden Immobilienkredit 

Um eine für Dich passende Baufinanzierung zu finden, solltest Du bereits eine recht klare Idee zu Deiner Kaufimmobilie und Deiner finanziellen Situation haben. Je mehr Du „vorarbeitest“, desto schneller findest Du im Zweifel eine passende Finanzierung. Du kannst anhand unserer Checkliste vorgehen.

1. Wie viel Darlehenssumme kannst Du Dir leisten?

Zunächst solltest Du abschätzen, ob Deine Wunschimmobilie auch finanzierbar ist. Die Darlehenssumme muss dabei in einem „gesunden“ Verhältnis zu Deinem Einkommen stehen. Als Faustregel gilt, dass Banken bis zum 108- bis 110-fachen Deines Monatsnettogehalts verleihen. Bei 3.000 Euro Nettogehalt, kannst Du also maximal 330.000 Euro finanzieren. 

2. Halte genügend Eigenkapital bereit

Denke daran, dass bei einer Immobilie noch diverse Kosten auf den Kaufpreis oben draufkommen, darunter möglicherweise Provision für den Makler, die Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbuchamt. Das können insgesamt schon mal 10 Prozent oder mehr des Listenpreises ausmachen. Wichtig: Banken gewähren Dir oft nur dann überhaupt einen Immobilienkredit, wenn Du diese sogenannten Kaufnebenkosten aus Deinem Eigenkapital bezahlen kannst. 

Nutze Rabatte auf den Darlehenszins

Übrigens: Je mehr Eigenkapital Du beisteuern kannst, desto besser. Oft sinkt der Finanzierungszins um einige Zehntel Prozentpunkte, wenn Du auch einen Teil des Listenpreises aus Eigenmitteln decken kannst. Das geht meist in Zehnerschritten. Kannst Du 10 Prozent des Kaufpreises selbst zahlen, gibt es den ersten Rabatt. Sind es 20 Prozent, kannst Du mit einem größeren Zinsnachlass rechnen usw.; Banken sprechen von einer Beleihung (einem Finanzierungsauslauf) von 90 Prozent, 80 Prozent etc. 

Kannst Du privat Geld leihen?

Es kann clever sein, bei der Finanzierung einer Immobilie darauf zu achten, die nächste „Zehner-Hürde“ gerade noch zu nehmen. Wenn Dir Dein Eigenkapital nicht ganz reicht, frag vielleicht einmal in der Familie, ob Dir jemand ein privates Darlehen gewähren kann, um die 10 oder 20 Prozent Eigenkapital „voll“ zu bekommen.

3. Mach Dir Gedanken über Tilgung und Kreditrate 

Entscheidend für eine solide Baufinanzierung ist auch, dass Du pro Jahr einen ordentlichen Teil Deiner Kreditschuld abträgst. Man nennt das Tilgung. Viele Banken verlangen dabei, dass Du die Darlehenssumme pro Jahr um mindestens 2 Prozent reduzierst. Bis zu 3 Prozent Tilgung sind jedoch üblich. Dazu kannst Du die Möglichkeit einer jährlichen Sondertilgung vereinbaren: Manche Banken gewähren Dir diese Option ohne Aufpreis. 

Beachte: Zur Tilgung kommen immer noch die Darlehenszinsen. Tilgung und Zinsen ergeben also Deine monatliche Kreditrate. Die Höhe der Rate kannst Du anpassen, indem Du die Laufzeit Deines Darlehens veränderst. Je langsamer Du abträgst, umso mehr Zinskosten hast Du insgesamt, desto weniger Zinslast trägst Du allerdings jeden Monat. Hier gilt es, ein gutes Gleichgewicht zu finden.

Um Dir einen Überblick über Tilgungs- und Zinskosten eines Darlehens zu verschaffen, kannst Du Kreditrechner im Internet benutzen. Konkrete Rechenbeispiele findest Du in unserem Ratgeber Tilgung. 

4. Hole Finanzierungsvorschlägen ein 

Um nun den günstigsten Zins für Deine Baufinanzierung zu finden, solltest Du bei unterschiedlichen Banken anfragen. Du kannst dabei zum Beispiel einen Baufi-Rechner verwenden: Trage die Summe ein, die Du als Darlehen aufnehmen musst, die Postleitzahl der fraglichen Immobilie, die Beleihung in Prozent und wie viel der Kreditschuld Du jährlich tilgen kannst. Kontaktiere dann Banken aus der Liste.

Es lohnt auch einen Blick in unsere Bestenliste der Immobilienkredite. Wir haben dort diejenigen überregionalen Banken gelistet, die aktuell die besten Darlehenszinsen für zwei Beispielimmobilien geliefert haben. Diese Banken haben allesamt auch Finanzierungsrechner auf ihrer Website, sodass Du auch für Dein Projekt anfragen kannst. Eine Übersicht über Leistungen und Konditionen ausgewählter Banken findest Du in unseren Erfahrungsberichten.

• Allianz Baufinanzierung
• Commerzbank Baufinanzierung
• Deutsche Bank Baufinanzierung
• DKB Baufinanzierung
• ING Baufinanzierung

Alternativ kannst Du Dich an einen Baufinanzierungsvermittler wenden. Solche Büros gibt es regional; vielleicht hat der Bauträger Deiner Immobilie jemanden an der Hand. Doch auch große Vermittler wie Interhyp oder Dr. Klein kommen infrage. In der Regel registrierst Du Dich auf der Website und gibst die Eckdaten der gewünschten Finanzierung bereits ein. Anschließend kannst Du online einen Termin vereinbaren und mit einem Berater über Video sprechen.

5. Vergleiche Finanzierungsvorschlägen  

Idealerweise hast Du am Ende mehrere Finanzierungsvorschläge auf dem Tisch liegen, die Du vergleichen kannst. Achte nun auf 

• den Darlehenszins, 
• die Zinsbindung, 
• mögliche Auflagen bei Förderdarlehen (etwa, dass Du die Immobilie erst einmal selbst bewohnen musst), 
• die Möglichkeiten und Konditionen für Sondertilgungen,
• den Bereitstellungszins, wenn Du das Darlehen nicht sofort abrufst; etwa, weil Deine Immobilie sich noch im Bau befindet
• den Startzeitpunkt der Tilgung
• die Art des Abschlusses (kannst Du online abschließen oder musst Du persönlich vorbeikommen?)
• den Zeitraum, zu dem Dir die Bank die Konditionen garantiert. Du solltest genügend Zeit haben, Dich zu entscheiden.

Wäge ab, welche Kriterien Dir wichtig sind und triff eine überlegte Entscheidung, ggf. gemeinsam mit Deinem Finanzierungsvermittler. 

Was solltest Du bei der Baufinanzierung beachten? 

Folgende Punkte solltest Du beachten, folgende Begrifflichkeiten kennen, bevor Du eine Baufinanzierung ins Auge fasst.

Nettodarlehenssumme

Das ist der Kreditbetrag, den Du bei der Bank anfragst. Um ihn zu ermitteln, musst Du die Kaufnebenkosten auf den Kaufpreis der Immobilie aufschlagen und Dein Eigenkapital abziehen.

Kaufnebenkosten

Dazu gehören Grunderwerbsteuer, Notargebühren und oft Maklergebühren. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbucheintrag werden ca. 2 Prozent des Kaufpreises fällig. Makler verlangen in den meisten Bundesländern 7,14 Prozent des Kaufpreises; das lässt sich aber möglicherweise verhandeln. 

Hinzu kommen Kaufnebenkosten im weiteren Sinne, die laut Finanzierungsexperten oft vergessen werden. Das können etwa Ausgaben für den neuen Gartenzaun sein, Kosten für Pflanzen und Bewässerung, für eine Einbauküche oder Zusatzkosten für einen Kfz-Stellplatz. 

Wichtig zu wissen: Banken erwarten normalerweise, dass Du die Kaufnebenkosten (im engen und weiteren Sinn) aus Eigenmitteln bestreiten kannst. 

Gehalt und Darlehenssumme

Banken können Deine Finanzierungsanfrage ablehnen, weil Deine gewünschte Darlehenssumme in keinem „gesunden“ Verhältnis zu Deinem Einkommen steht. Faustregel ist, dass Banken bis zum 108- bis 110-fachen Deines Monatsnettogehalts verleihen.

Daneben besagt die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, dass Banken auch prüfen müssen, ob Du Kreditraten auch später, im Alter, bedienen kannst. Du musst also womöglich Rentenbescheide vorlegen oder Angaben zu beruflichen oder familiären Plänen machen.

Was bestimmt den Zins?

Auf den Finanzierungszins wirken sich folgende Parameter aus:

• Das Verhältnis von Kaufpreis der Immobilie zum Eigenkapital (auch Beleihung oder Finanzierungsauslauf genannt)
• die Laufzeit und Höhe des Darlehens
• die Option auf Sondertilgungen und
• die Wahl der Zinsbindung.

Eigenkapital und Finanzierungsauslauf

Je mehr Eigenkapital Du in Deine Finanzierung gibst, umso günstigere Zinsen erhältst Du normalerweise. Entscheidend für die Zinsen ist das Verhältnis zwischen Kaufpreis der Immobilie und Eigenkapital (nachdem Du bereits die Kaufnebenkosten bezahlt hast). Der Fachbegriff dafür ist Finanzierungsauslauf. 

Zinsbindung

Möchtest Du eine Immobilie finanzieren, musst Du überlegen, wie lange Du Dich an die Zinskonditionen der Bank binden willst. Die geltenden Bauzinsen orientieren sich dabei an den Leitzinsen der Europäischen Zentralbank (EZB) und an Inflationserwartungen. 

Im Oktober 2023 unterscheiden sich die Bauzinsen kaum, egal, ob Du Dich für 10, 15 oder 20 Jahre bindest. Zinsbindungsfristen von nur 5 Jahren sind dagegen teurer. Eine Erklärung könnte sein, dass Banken sich eher darum sorgen, wie sich EZB-Zinsen und Inflation kurzfristig entwickeln. Langfristig rechnen sie aber offenbar von einem stagnierenden bzw. sinkenden Zinsumfeld. 

Bereitstellungszinsen

Beim Neubau kann es passieren, dass Du den Kaufvertrag schließt, während das Gebäude noch im Bau ist. Dann zahlst Du Kreditraten an den Bauträger in Etappen, je nach Baufortschritt. Möglicherweise kommen zusätzliche Zinsen, sog. Bereitstellungszinsen von Seiten der Bank, auf Dich zu, wenn Du das Darlehen nicht sofort voll abrufst. 

Der Bereitstellungszins ist ein Zinsaufschlag auf den Kreditzins von oft 0,25 Prozent pro Monat und wird auf die Darlehenssumme berechnet, die Du noch nicht in Anspruch genommen hast. Manche Banken verzichten ein Jahr lang auf den Bereitstellungszins, das heißt: Ist das Bauvorhaben innerhalb von 1 Jahr ab Kaufdatum abgeschlossen, zahlst Du nicht drauf. 

Welche Laufzeiten gibt es bei einer Baufinanzierung? 

Die Laufzeit Deines Immobiliendarlehens kannst Du mit der Bank vereinbaren. Darlehen über 25 oder 30 Jahre sind keine Seltenheit; es kommt darauf an, dass Du die Darlehensrate dauerhaft und stemmen kannst.

Wichtiger als die reine Laufzeit ist aber die sog. Zinsbindung. Über diesen Zeitraum garantiert Dir die Bank den Darlehenszins. Üblich sind Zinsbindungsfristen von 10 oder 15 Jahren. Versicherer bieten auch mal 20 Jahre Zinsbindung an. Möglich, aber unübllich, ist eine Zinsbindungsdauer von 5 Jahren. 

Was kostet eine Baufinanzierung? 

Die Kosten einer Baufinanzierung richten sich nach dem Finanzierungsauslauf, nach Laufzeit und Höhe des Darlehens, nach den Sondertilgungsoptionen und – wichtig – nach der Zinsbindung. 

Normalerweise sind Darlehen umso teurer, je länger Dir Banken Zinsen garantieren. Im aktuellen Zinsumfeld ist diese Regel aber außer Kraft. Kürzere Zinsbindungsfristen waren zuletzt teurer. 

Laut Bundesbank galten im September 2023 im Durchschnitt folgende Effektivzinsen für besicherte Wohnungsbaukredite. Effektivzinsen berücksichtigen dabei bereits alle mit dem Darlehen einhergehenden Kosten, die der Bank anfallen (z.B. Verwaltungskosten).

Bauzinsen im September 2023

Man kann die Zinsen so deuten, dass Banken momentan auf die mittlere bis längere Frist eher ein stagnierendes Zinsumfeld erwarten. Grundsätzlich richten sich Bauzinsen nach den Pfandbriefrenditen, die wiederum an den EZB-Leitzinsen hängen, und an den Inflationserwartungen.

Eine genaue Analyse zur Zinsprognose liest Du im Ratgeber zu den Bauzinsen.

Welche Zinsbindung solltest Du wählen?

Angesichts der Gegebenheiten spricht aktuell nichts gegen eine längere Zinsbindung. Solltest Du nach 10 Jahren feststellen, dass es günstigere Möglichkeiten für Deine Immobilienfinanzierung gibt, kannst Du ohne Zusatzkosten umschulden. Lies dazu auch unseren Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.