Wer heute eine Immobilie kauft oder baut, nimmt in den meisten Fällen einen Kredit bei einer Bank oder einem Versicherer auf. Das Geld bekommt man allerdings nicht geschenkt – sondern es muss nach einer Weile zurückgezahlt werden. An dieser Stelle kommt die Tilgung ins Spiel. Hier erfährst Du, was es damit auf sich hat und welche Tilgungsarten bei verschiedenen Darlehen üblich sind.
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Das hat es mit einer Tilgung auf sich
Mit einer Tilgung ist grundsätzlich die Rückzahlung von Schulden gemeint – beispielsweise bei einem Immobilienkredit. Die Tilgung bezieht sich dabei auf die Darlehenssumme, dazu kommen aber noch Kreditzinsen. Tilgung und Zinsen zusammen ergeben die Kreditrate: Das ist der monatliche Betrag, den Du zurückzahlen musst. Merke Dir die Formel:
Kreditrate = Tilgung + Zinsen
Tilgungssatz: Wie hoch sollte eine Tilgung sein?
Die Höhe der Tilgung vereinbarst Du in der Regel gemeinsam mit dem Kreditvermittler bzw. direkt mit dem Darlehensgeber, also der Bank oder dem Versicherer. Es sollte ein Betrag sein, den Du über längere Zeit gut stemmen kannst und der genug Raum lässt, dass Du mit Deinem restlichen Einkommen das tägliche Leben gut bestreiten kannst.
Wichtig ist daher, im Vorfeld über das monatliche Budget nachzudenken, um die geeignete Tilgungsrate zu finden.
Je höher die Tilgung, desto schneller ist das Darlehen abbezahlt und desto weniger Zinsen fallen an. Das Darlehen ist also günstiger. Oft hört man die Daumenregel: Tilge so viel wie möglich, aber so wenig wie eben nötig (um den Alltag gut zu bestreiten).
Viele Banken geben Dir die Wahl: Du kannst einen Tilgungsbetrag in Euro oder alternativ den Tilgungssatz angeben. Der Tilgungssatz ist der Tilgungsbetrag im Verhältnis zum Darlehen. Bei einer Darlehenssumme von etwa 150.000 Euro und einer jährlichen Tilgung von 4.500 Euro liegt der Tilgungssatz bei 4.500 / 150.000 = 3 Prozent.
Bei vielen Darlehen oder auch bei Baufinanzierungsrechner ist eine Tilgungsrate von 3 Prozent voreingestellt. Beachte: Der Tilgungssatz berücksichtigt nur die Tilgung, nicht die Zinsen. Zahlst Du also 4.500 Euro jährlich (375 Euro monatlich) an Tilgung, kommen die Zinsen hier noch obendrauf. Deine eigentliche Rate ist also höher.
Was ist eine Sondertilgung?
Viele Banken bieten ihren Kunden die Möglichkeit an, einmal pro Jahr eine extra Tilgung zu leisten, die sogenannte Sondertilgung. Manche Arbeitnehmer nutzen etwas Urlaubs- oder Weihnachtsgeld dafür, einen größeren Kreditbetrag auf einmal zurückzuzahlen.
Der Vorteil: Die Darlehenssumme reduziert sich um ein ganzes Stück, künftige Zinszahlungen fallen so geringer aus.
Selten geben Banken Kreditnehmern diese Option aber umsonst. Üblich ist ein (geringer) Zinsaufschlag auf den Darlehenszins. Es gilt also zu überlegen, ein Darlehen zu einem günstigeren Zinssatz, aber ohne Sondertilgungsmöglichkeit abzuschließen. Letztendlich hängt diese Entscheidung wohl auch davon ab, in welcher Regelmäßigkeit und Höhe Du Sondertilgungen leisten kannst.
Tilgung und Darlehen
Wie sieht nun eine Tilgung in der Praxis aus? Wenn Du eine Immobilie finanzieren möchtest und Dich meist über einen längeren Zeitraum verschulden musst, gibt es zwei Möglichkeiten, wie Dein Darlehen gestaltet ist. Wir unterscheiden das Annuitäten- und das Tilgungsdarlehen.
So funktioniert die Tilgung beim Annuitätendarlehen
Beim Annuitätendarlehen – auch Annuitätentilgung genannt – bleibt die Kreditrate über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Die Zinsen werden mit der Zeit weniger, die Tilgung mehr. Da das allerdings im „Hintergrund“ geschieht, verändert sich für Dich als Kreditnehmer nichts. Du kannst gut kalkulieren, da sich Deine Rate nie verändert.
Zur Veranschaulichung: Du hast einen Kreditbetrag von 410.000 Euro. Dein Zinssatz beträgt 3,88 Prozent und Deine monatliche Rate 2.300 Euro (27.600 Euro pro Jahr). Insgesamt zahlst Du das Darlehen 22 Jahre lang zurück. Dein Tilgungsplan würde wie folgt aussehen:
Beispiel: Annuitätendarlehen
Wie Du sehen kannst, werden Deine Zinsen immer weniger, denn die Restschuld verringert sich jedes Jahr. So ist in Deiner monatlichen Rate mehr „Platz” für die eigentliche Rückzahlung, die Tilgung. Zur Erinnerung: Deine Rate bleibt konstant.
Annuitätendarlehen sind beliebt, da sie sowohl für den Kreditnehmer als auch für die Bank einen klaren Vorteil bringen: Die gleichbleibende Rate ermöglicht eine einfache Planung der Finanzen.
Um Dein eigenes Annuitätendarlehen zu berechnen, kannst Du diesen Rechner nutzen.
Das ist ein Tilgungsdarlehen
Das Tilgungsdarlehen ist das Gegenteil des Annuitätendarlehens. Während die Tilgung immer gleich bleibt, nehmen die Zinsen im Verlauf des Darlehens ab. Auch die Raten verändern sich – zu Beginn sind sie deutlich höher als zum Schluss.
Viele Banken bieten allerdings keine Tilgungsdarlehen an, da unter anderem nur wenige Kreditnehmer die deutlich höheren Anfangsraten zahlen können.
Zur Veranschaulichung: Du hast einen Kreditbetrag von 410.000 Euro. Dein Zinssatz beträgt 3,88 Prozent und Deine monatliche Rate 2.300 Euro. Insgesamt dauert die Laufzeit der Rückzahlung beim Tilgungsdarlehen knapp 15 Jahre und ist damit deutlich kürzer als beim Annuitätendarlehen. Dein Tilgungsplan würde wie folgt aussehen:
Beispiel: Tilgungsdarlehen
Wie Du sehen kannst, sind die anfänglichen Raten im Gegensatz zum Annuitätendarlehen deutlich höher. Insgesamt fällt Deine Kreditsumme und so auch die Zinslast beim Tilgungsdarlehen zwar geringer aus (was auch an der kürzeren Laufzeit liegt), allerdings musst Du zu Beginn in der Lage sein, die hohen Raten zu stemmen.
Möchtest Du Dein eigenes Tilgungsdarlehen berechnen, kannst Du das mit diesem Tilgungsrechner tun.
Diese Voraussetzungen für ein Darlehen müssen erfüllt sein
Es gibt einige Voraussetzungen, ehe Du ein Darlehen – und damit die Möglichkeit auf Tilgung – bekommst. Dazu gehören in der Regel:
- Wohnsitz in Deutschland
- Volljährigkeit
- Gesichertes und ausreichendes Einkommen
- Kreditwürdigkeit
- Kreditsicherheiten (zum Beispiel andere Vermögenswerte oder Besitz)
- gegebenenfalls Bürgschaft durch Dritte
Das sind Tilgungsstörung und Tilgungsstreckung
Die Tilgungsstörung geht einer Tilgungsstreckung voraus. Eine Tilgungsstörung liegt dann vor, wenn der Kreditnehmer seine Leistung nicht mehr erfüllen kann. Das kann verschiedene Gründe haben. Darunter zum Beispiel:
- Jobverlust
- Arbeitsunfähigkeit durch Krankheit
- Berufliche Neuorientierung
- Trennung vom Lebens- oder Ehepartner
Einer Tilgungsstörung folgt in der Regel die Tilgungsstreckung. Dabei kann der Kreditnehmer beispielsweise einen Tilgungsersatz anbieten und nur die Zinsen zahlen, bis er die finanzielle Notsituation überwunden hat und die normalen Tilgungsraten wieder stemmen kann. Dadurch verlängert sich jedoch die Laufzeit des Darlehens automatisch.
Häufige Fragen zur Tilgung
Ist die Tilgung steuerlich absetzbar?
Nein. Die Tilgung kann nicht steuerlich geltend gemacht werden. Die Zinsen für ein Darlehen in manchen Fällen allerdings schon – zum Beispiel, wenn Du Deine Immobilie vermietest. Die Zinsen reduzieren dann als Werbungskosten die zu versteuernden Mieteinnahmen.
Was auch steuerlich geltend gemacht werden kann, ist eine KfW-Förderung. Die Zuschüsse, die Du beispielsweise für eine Sanierung erhalten kannst, werden in der Steuererklärung abgesetzt.
