Mieten oder kaufen: Die wichtigste Wohnfrage überhaupt scheint komplex wie nie. Denn vielerorts sind die Mieten deutlich gestiegen. Doch auch die Kaufkosten und Kreditzinsen für eine eigene Immobilie liegen höher als noch vor einigen Jahren.
Gerade deshalb ist es wichtig, sich klar darüber zu sein, welche Vor- und Nachteile das Mieten oder das Kaufen jeweils mit sich bringen.
Im Artikel erklären wir, welche Risiken es beim Mieten und Kaufen gibt und welche finanziellen Aspekte Du beachten solltest. Unter anderem erläutern wir, wie Du das Kaufpreis-Miete-Verhältnis zur Entscheidungsfindung nutzen kannst. Schließlich gehen wir darauf ein, welche persönlichen Kriterien eine Rolle für eine gute Entscheidung spielen.
Immobilien kaufen: Lohnt sich das überhaupt noch?
Vielerorts sind die Mieten zuletzt stärker gestiegen als die Kaufpreise. Das spricht aber nur auf den ersten Blick für einen Kauf. Denn damit sich der Immobilienkauf lohnt, muss das Verhältnis aus Kaufpreis und Finanzierungskosten stimmen.
Das sagt die Zinsstatistik
Die Immobilienpreise bewegen sich weiterhin auf einem sehr hohen Niveau. Dazu kommt, dass sich Immobilienkredite in den vergangenen Monaten stark verteuert haben.
Genauer. Seit ihrem Tiefststand im März 2021 haben sich die Zinssätze für Immobiliendarlehen über verschiedene Zinsbindungsfristen hinweg vervierfacht.
Anstieg der Zinsen für Immobiliendarlehen März 2021 bis heute
Dazu trugen vor allem die wiederholten Leitzinserhöhungen der Europäischen Zentralbank (EZB) bei. Während der oberste Kreditzins (Hauptrefinanzierungssatz) der EZB, an dem sich die Immobilienzinsen orientieren, im März 2021 noch bei null verharrte, liegt er nach 10 Zinsschritten in Folge seit dem 20. September 2023 bei 4,5 Prozent.
Zwar scheint aktuell der rasante Anstieg gestoppt; Experten rechnen damit, dass die EZB die Leitzinsen künftig maximal noch moderat erhöht bzw. ggf. 2024 bereits wieder absenken könnte. Da dies aber nur Erwartungen sind, dürfte das Niveau der Immobilienzinsen jedoch auf dem jetzigen hohen Niveau stagnieren.
Zinsvergleich unbedingt nötig
Möchtest Du also heute finanzieren, kommst Du um einen sorgsamen Vergleich der Immobilienzinsen nicht herum. Dazu kannst Du Dich an die führenden Zinsvermittler wie Interhyp, Planet Home oder Dr. Klein wenden, aber auch an Deine Hausbank vor Ort.
Bringe möglichst viel Eigenkapital mit
Wichtig ist auch, die Trends im Auge zu behalten. Derzeit sieht es so aus, als würden Banken Anfragen zur Immobilienfinanzierung tendenziell ablehnen, wenn Du nicht einen gewissen Stock an Eigenkapital mitbringst.
Deine Ausstattung an Eigenkapital wirkt sich auch beträchtlich auf die Höhe der Immobilienzinsen aus: Je mehr der Finanzierungskosten Du selbst beibringen kannst, umso günstiger Dein Finanzierungszins. Banken sprechen oft von Beleihungsauslauf. Dieser ist umso geringer, je mehr Eigenkapital Du mitbringst.
Auch solltest Du Dir eine Meinung zur weiteren Entwicklung der Kreditzinsen bilden: Glaubst Du, dass die Zinsen bei Immobilienkrediten nun eher stabil bleiben, spricht nichts gegen eine Finanzierung mit einer längeren Zinsbindung. Gehst du von fallenden Zinsen aus, solltest Du eine kürzere Zinsbindungsdauer von vielleicht nur 10 Jahren wählen.
Die Zinsbindung gibt vor, wie lange die Bank Dir den Zinssatz garantiert. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist musst Du Zinsen zu den dann gültigen Bedingungen neu verhandeln und abschließen.
Immobilie als Inflationsschutz?
Bei der Debatte um Preise, Zinsen und Prognosen sollte man einen anderen, bedeutenden Faktor nicht außer Acht lassen: die Inflation. Nach Werten von gut 10 Prozent im Oktober 2022 liegt sie im August 2023 bei noch 6,1 Prozent. Das ist immer noch zu hoch und weit vom 2-Prozent-Ziel der Europäischen Zentralbank (EZB) entfernt.
Eine Wohnimmobilie kann eine Möglichkeit sein, der Entwertung des eigenen Vermögens, das ansonsten Sparguthaben wäre, entgegenzuwirken. Dass Wohnimmobilien weiterhin einen intakten Inflationsschutz bieten, ist das Kernergebnis des aktuellen Wohnkostenreports, den das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Köln gemeinsam mit dem Immobilienunternehmen Accentro herausgibt.
Mieten oder kaufen: Wie teuer ist es gerade wirklich?
Die wichtigste Erkenntnis ist vielleicht: Die Preise für Immobilien, sei es zur Miete und zum Kauf, variieren deutlich je nach Standort. Es gilt: Je mehr Nachfrage nach bestimmten Orten (Lagen), umso teurer. Und: Neubau kostet aufgrund gestiegener Baukosten und Auflagen deutlich mehr als Altbau. Um die Situation besser einzuschätzen, werden regelmäßig neue Studien veröffentlicht.
IW und Accentro
Wir beziehen uns bei unserer Betrachtung zunächst auf die oben genannte Studie des IW Köln und Accentro, die den Immobilienmarkt im Jahr 2022 beleuchtet. Die drei wichtigsten Erkenntnisse waren demnach:
- Der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zur Selbstnutzung war in 328 von 401 deutschen Landkreisen und kreisfreien Städten günstiger als das Mieten – wenn auch knapp.
- Käufer bezahlten im Schnitt 10,04 Euro pro Quadratmeter für die eigene Wohnung. Neuvertragsmieten für vergleichbare Wohnungen lagen indes bei 10,90 Euro pro Quadratmeter.
- Besonders in Großstädten stiegen die Mieten stark. Die ungebrochene Nachfrage nach Wohnraum und die Krise am Neubau sind dafür ebenso verantwortlich wie abwartende Immobilienkäufer.
Jones Lang LaSalle (JLL)
Eine Analyse des Immobilienspezialisten Jones Lang LaSalle (JLL) berechnet einen durchschnittlichen Preisanstieg um 6,7 Prozent bei Mieten im ersten Halbjahr 2023. Im Fokus der Untersuchung standen Angebotsmieten in acht deutschen Großstädten.
Entwicklung der Mieten im 1. Halbjahr 2023
Während die Mieten in Berlin und Leipzig im ersten Quartal 2023 noch im zweistelligen Bereich stiegen, ließ sich in Stuttgart erstmals einen Rückgang der Mieten beobachten.
Was die Preise für Wohneigentum angeht, fielen die Angebotspreise laut JLL in den betrachteten Städten für Wohnungen im ersten Halbjahr 2023 um 7 Prozent. In allen acht Metropolen habe es deutliche Preisrückgänge gegeben – mit rund zehn Prozent am stärksten in Düsseldorf, München und Stuttgart. Im Vorjahreszeitraum beobachtete das Beratungsunternehmen noch ein Plus von durchschnittlich 7,5 Prozent.
HWWI und Postbank
Eine weitere Studie von Expertinnen und Experten des Hamburgischen Weltwirtschaftsinstituts (HWWI), die für den Postbank Wohnatlas vom Mai 2023 Angebots- und Nachfrageentwicklungen für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise analysiert haben, zeichnet ein ähnliches Szenario für die Zukunft:
In fast der Hälfte aller Kreise und Städte der Bundesrepublik fallen demnach die Preise für Eigentumswohnungen. Bis 2035 sollten sie, so die Prognose, um mindestens 2 Prozent unter dem heutigen Niveau liegen.
Stadt und Land entwickeln sich unterschiedlich
Die Entwicklung von Immobilienpreisen hängt stark vom Standort ab. In Ballungszentren steigen die Preise oft schneller, während sie in ländlichen Regionen moderater steigen oder sogar stagnieren können. Das heißt: Stadt und Land entwickeln sich auseinander. Das zeigt ebenfalls der Postbank Wohnatlas auf.
Die Immobilienmärkte vieler Großstädte samt Umland profitieren von wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, was Zuzug begünstigt. Die Nachfrage nach Wohnraum steigt und so auch Immobilienpreise. Das ist in ländlich geprägten Regionen so nicht immer gegeben. In Mittel- und Ostdeutschland ist der Erhebung zufolge sogar mit Preiseinbrüchen zu rechnen.
Dass Land aber nicht gleich Land ist, beweisen die Flächenländer Baden-Württemberg, Bayern, Hessen und Schleswig-Holstein.
Dort steigen die Kaufpreise. Dennoch weisen die Großstädte weiterhin eine steilere Preisentwicklung auf. Generell zeigen die Forscher, dass die Preise in wachsenden Regionen mit hohen Anteilen junger, gutverdienender Erwerbstätiger stetig steigen.
Warum der Vergleich von Miete und Kreditrate trügerisch sein kann
Wer sich für den Kauf eines Eigenheims interessiert, vergleicht häufig erst einmal die monatlichen Mietausgaben mit einer möglichen Kreditrate. Wenn also die Monatsrate die bisherige Miete nicht übersteigt, lohnt sich der Kauf, so die Überlegung.
Doch die Rechnung ist so einfach nicht. Folgende Punkte solltest Du ebenfalls im Kopf haben:
- Einmalige Nebenkosten für Grunderwerbsteuer, Notar und Umbauten sowie laufende Kosten wie Instandhaltung oder Hausgeld (wenn Du eine Eigentumswohnung kaufst und Teil einer Eigentümergemeinschaft wirst) schlagen häufig noch ein ordentliches Plus auf den Kaufpreis.
- Immobilienfinanzierungen laufen oft über mehrere Jahrzehnte. Die Kosten für eine etwaige Anschlussfinanzierung in der Zukunft. Bankrate und Monatsmiete zu Anfang einer Finanzierung sind daher eher eine Momentaufnahme.
- Miet- und Kaufpreise können sich auseinander entwickeln. Ob Kauf oder Miete mehr Sinn ergibt, hängt also auch von der Entwicklung des jeweiligen Preisniveaus in den kommenden Jahren ab.
Berechne das Kaufpreis-Miete-Verhältnis
Statt Mietzahlungen und mögliche Darlehensraten zu vergleichen, solltest Du das Verhältnis von Jahreskaltmieten und angebotenen Kaufpreisen anschauen. Dies hilft, das aktuelle Preisniveau in Deiner Stadt oder Region abzuschätzen.
Dafür benötigst Du zuerst aktuelle Zahlen. Zudem solltest Du Häuser und Wohnungen mit einer vergleichbaren Wohnfläche, einem ähnlichen Alter, einer ähnlichen Ausstattung etc. vergleichen.
Der Vergleich des Kaufpreis einer Immobilie mit den jährlichen Mietkosten fließt in eine bewährte Methode zur Entscheidungsfindung: das Kaufpreis-Miete-Verhältnis. Und das funktioniert so.
Beispiel-Immobilie: eine Wohnung mit 100 Quadratmetern Wohnfläche
Rechnung 1:
- Kaufpreis: 240.000 Euro
- Kaltmiete: 10 Euro pro Quadratmeter = 1.000 Euro pro Monat
- Jahreskaltmiete: 12.000 Euro
- Kaufpreis-Miete-Verhältnis: 240.000 / 12.000 = 20
Rechnung 2:
- Kaufpreis: 300.000 Euro
- Kaltmiete: 10 Euro pro Quadratmeter = 1.000 Euro pro Monat
- Jahreskaltmiete: 12.000 Euro
- Kaufpreis-Miete-Verhältnis: 300.000 / 12.000 = 25
Ein Wert bis zu 20 deutet auf eine tendenziell günstigere Kaufoption hin. Anders formuliert: Die Kaufpreise sind im Vergleich zur Miete relativ erschwinglich. Ab dem Faktor 25, so besagt die Faustregel, ist Mieten die günstigere Option.
Vor- und Nachteile beim Kaufen
Neben den rein finanziellen Kriterien für die Miete oder den Kauf einer Immobilie spielen auch persönliche Kriterien eine Rolle. Die wichtigsten haben wir für Dich zusammengefasst. Als Eigentümer einer Immobilie profitierst Du von
- Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit bei allen Fragen rund um die Immobilie. Du musst keine Hausverwaltung oder Eigentümer um Erlaubnis fragen.
- Sicherheit und bessere Planbarkeit: Die Immobilie gehört Dir, Du musst zum Beispiel nicht befürchten, dass Du gekündigt wirst.
- Keine Mietsteigerung(en)
- Inflationssichere Geldanlage und Altersvorsorge
Eine Immobilie im Eigentum bedeutet aber auch:
- Ortsgebundenheit
- Verantwortung für Pflege und Instandhaltung
- Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer und Notar (einmalig) und Umbauten und ggf. Hausgeld (wiederkehrend)
- Bindung Deines Vermögens
Der Kauf einer Immobilie bietet langfristige Stabilität, Eigenständigkeit in der Gestaltung und potenzielle Wertsteigerungen. Allerdings erfordert er ein solides Eigenkapital, bindet Kapital langfristig und bringt viel Verantwortung mit sich.
Vor- und Nachteile beim Mieten
Als Mieter profitierst Du von:
- geringerer Verantwortung
- hoher Flexibilität
- geringeren Ausgaben für Pflege und Instandhaltung Deiner Immobilie
- niedrigeren Nebenkosten
Du hast als Mieter allerdings folgende Nachteile:
- möglicherweise steigende Mieten
- beschränkte Gestaltungsfreiheit
- über Pflege und Instandhaltung entscheidet der Vermieter
- Eigentümer kann Nebenkosten auf Mietende umlegen
- keine Vermögensbildung
Mieten ermöglicht also mehr Flexibilität und erfordert geringere finanzielle Verpflichtungen. Doch langfristig betrachtet, können Mietkosten steigen. Außerdem hast Du keine Vermögensbildung durch Immobilieneigentum.
Was Du aus dem Text mitnehmen kannst
Mieten oder kaufen ist wohl die wichtigste Wohnfrage überhaupt, denn sie impliziert weitreichende finanzielle und persönliche Folgen. Um richtig damit umzugehen, solltest Du Dir über beides – finanzielle und persönliche Aspekte – genau Gedanken machen.
Was das Finanzielle angeht, kann es helfen, sich die Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in der Region anzusehen, wo Du leben möchtest. Mancherorts, wie in Stuttgart, gehen die Mieten zurück, während sie in Berlin und Leipzig und anderen Großstädten weiter anziehen.
Bei den Kaufpreisen scheint der Gipfel deutschlandweit langsam erreicht. Experten erwarten bis 2035 fallende Preise – von einem allerdings insgesamt sehr hohen Niveau. Achte auch auf die gestiegenen Finanzierungskosten und darauf, ob Du genügend Eigenkapital beibringen kannst, um allzu hohe Zinsraten zu vermeiden.
Um grundsätzlich zu bewerten, ob eine Immobilie überteuert zum Kauf angeboten wird, lohnt es sich, den Kaufpreis mit der Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Immobilie ins Verhältnis zu setzen. Bei einem Kaufpreis-Miete-Verhältnis von 25 oder höher solltest Du eher vom Kauf absehen.
Schließlich spielen persönliche Faktoren eine Rolle: Bist Du der Typ, um Verantwortung für Eigentum zu übernehmen, kannst Du Dich mit dem Gedanken anfreunden, dass Dein Kapital gebunden ist und Du langfristig Schulden bei der Bank hast? Wie wichtig ist Dir Flexibilität bzw. Planungssicherheit?
Ob Du kaufst oder mietest, hängt also davon ab, was Du persönlich für Dich möchtest, wie viel Verantwortung Du übernehmen kannst, wie gut Du schläfst, wenn Du im Hinterkopf ggf. Kreditraten hast.
